- Главная
- Кадастровая оценка
- Аналитика рынка недвижимости
Анализ рынка жилой недвижимости в г. Севастополе на 01.01.2019 года
Основные направления развития г.Севастополя определены в рамках «Федеральной целевой программы «Социально-экономическое развитие Республики Крым и города федерального значения Севастополь до 2020 года». По госпрограммам в Севастополе необходимо построить примерно 12 тыс квартир. Это квартиры для военных, и для депортированных граждан, в рамках переселения из аварийного жилья, программы «Молодая семья» и т.д. Это то, что планирует построить государство. Еще около 100-120 тыс. кв. м или 1,6-1,8 тыс. квартир — это коммерческий спрос. Получается, что в год нужно сдавать примерно 300-350 тыс. кв. м жилья. Это 50 га земли только под застройку, без дорог, детских садов, школ и т.д.
Основной источник роста населения — миграция. Со сменой «прописки» в Севастополь стали массового переселяться жители других регионов России. В основном — зрелые и пожилые люди, которые решили переселиться в теплый, солнечный, морской город с богатой героической историей. На втором месте — люди трудоспособного возраста, которые также решили перебраться к морю, но при этом иметь возможность давать детям высшее образование и иметь стабильный круглогодичный заработок — чего лишены зачастую жители ЮБК.
По данным на сайте Росреестра – на рынке недвижимости города федерального значения Севастополя зафиксировано порядка тысячи сделок. И в основном это вторичный рынок – доля первички в этой цифре очень невелика. Спрос, конечно, есть – и внутренний, и внешний. Их соотношение колеблется в зависимости от сезона, но обычно – 50 на 50. Внешний спрос – это когда люди хотят переехать сюда из материковой России или просто купить себе жильё для отдыха и так далее. Внутренний спрос в основном связан с военнослужащими и молодыми семьями, которые покупают себе жильё для постоянного проживания. Эта цифра низковата – в похожих городах России совершается значительно больше сделок. Первичный рынок Севастополя значительно отстаёт от рынков соседних городов.
Существует система, которая была утверждена на российской гильдии риэлторов и делящая жильё на 4 класса – эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс и элит-класс. Эконом-класс – это жильё массового производства, в основном – панельные дома, квартиры без отделки или под черновую отделку. Комфорт-класс немного лучше «эконома». В основном, это здания, построенные по монолитно-каркасной системе. Они уже содержит некие дополнительные элементы комфорта – это может быть и детская площадка, и огороженная территория, и различные вентиляционные системы, и так далее. Бизнес-класс – это и индивидуальный проект, и обязательно – охраняемая территория, и наличие паркинга, что очень важно. В Севастополе некоторые жилые комплексы называются бизнес-классом, хотя паркинга не имеют. На самом деле наличие подземного паркинга (а может быть, и наземного) – это обязательное условие. Для клиентов это один из основных критериев. Ну и о площади квартир. Бизнес-класс характеризуется более масштабным проектированием – 1-комнатная квартира там, например, около 40–50 метров. Элит-класс в Севастополе пока, к сожалению, не представлен – только эксклюзивные дома, сделанные по индивидуальным проектам известными архитекторами. Каждый из них не имеет аналогов и включает в себя огромный комплекс различных элементов – бассейны, вертолётные площадки и т. д. Вот такие 4 класса квартир, которые существуют в России.
Эконом-класс в новом строительстве в Севастополе представлен мало, потому что из-за сейсмических особенностей панельки строятся редко. В основном используется монолитно-каркасная система с заполнением камнем. В комфорт-классе уже и детские площадки присутствуют, и есть огороженная территория, дворик и так далее. Целый комплекс эконом-класса построен на Лётчиках, сейчас, строится ещё один. Но львиная доля – это комфорт-класс. Что касается бизнес-класса, строятся несколько комплексов, но их мало. На начальном этапе строительство в Стрелецкой, жилой комплекс на Лётчиках. Бизнес-класс интересен зажиточным покупателям, которые хотят приобрести жильё возле моря со всеми удобствами. Проблемы в земельной сфере, которые сейчас существуют, накладывают свой отпечаток и на темпы строительства, и на ввод объектов в эксплуатацию, и, естественно, на цены. Сказываются проблемы, с которыми застройщики сталкиваются постоянно. Если, опять же, вернуться к цифрам, то в 2015 году было введено в эксплуатацию 105.000 кв. м жилья. Это немного. В 2016 году эта цифра увеличилась почти в 2 раза, и объём ввода в эксплуатацию составил 218.000 кв. м жилья, в 2018 году было введено чуть менее 270 тыс. кв.м. Это касается только многоэтажек, малоэтажное строительство сюда не входит. Это уже достаточное количество, чтобы говорить, что Севастополь строится, и достаточно высокими темпами.
Ведущий банк, который работает на рынке недвижимости Севастополя, – РНКБ. За 2015 год он выдал по Севастополю всего 78 ипотечных кредитов на сумму 150 млн рублей. В 2016 году эта сумма составила уже 500 млн рублей. В начале 2018г. банком было выдано более 2500 кредитов на покупку жилья на общую сумму более 5 млрд. рублей. То есть видим резкий рост ипотечного кредитования. Конечно, цифры очень низкие, если сравнить, например, с Краснодаром, – по объёму кредитования мы отличаемся от соседних регионов в десятки раз. Но динамика есть: начинали практически с нуля, а теперь выросли более чем в 3 раза. При этом, средняя ставка по выданным ипотечным кредитам составляет от 10,5 до 12,99% годовых. Опять-таки, если сравнивать с российскими цифрами, то у монстров российского ипотечного кредитования, которых все знают, – у Сбербанка и ВТБ – ставки, конечно, ниже.
За 2016 год выдано порядка 293 ипотечных кредитов, из которых около 90% – на покупку вторички. Люди предпочитают её, потому что первичку покупать зачастую опасаются в силу целого ряда причин. В том числе это связано и с аккредитацией застройщиков. Получить её очень тяжело, потому что основной критерий – это соответствие закону 214 ФЗ, а у нас строят очень немногие. Опять же банки без этого не выдадут ипотечный кредит до момента завершения строительства – его можно будет получить только в том случае, если вы уже ввели объект в эксплуатацию и получили на руки свидетельство. Но тут уже и цена другая. Получается, что для покупателя интересней, когда он может купить подешевле, на моменте котлована, но банк может это кредитовать только в том случае, если комплекс строится по договору об участии в долевом строительстве. Это тормозит кредитование первичного рынка.
В Севастополе, в сравнении с другими городами России, качество строительства достаточно высокое. Сформировался целый пул застройщиков, которые не хотят ударить лицом в грязь. В городе работает небольшое количество застройщиков, как правило, местных, присутствующих на рынке ещё со времен Украины. В Ялте, например, застройщиков намного больше, и рынок там более расползающийся, непонятный и непрозрачный. В Севастополе же 5–10 застройщиков, которые у всех на виду. И строить плохо им, просто невыгодно.
Вместе с тем, высоким спросом пользуются квартиры класса «эконом». Сегодня востребованы маленькие площади: однокомнатные — до 40 кв м, двухкомнатные квартиры – до 60 кв м. По трехкомнатным и четырехкомнатным квартирам есть один нюанс — покупатель этого жилья мигрирует в сторону строительства частного дома. Трехкомнатная квартира площадью 100 кв м сегодня стоит примерно 6 млн рублей. Человек берет за $20 тыс (1,3 млн рублей) земельный участок и на остальные средства начинает себе строить дом. Последнее время трехкомнатные квартиры продаются очень плохо. В основном квартиры в Севастополе продают граждане Украины, которые решили покинуть город после вхождение в состав России, а также те, кто покупал квартиру для проведения летнего отдыха. Третья категория продавцов — граждане, которые решили переехать в другой город России.
Ценовой анализ выполнен по материалам исследования сектора жилой недвижимости (квартиры) г.Севастополя. Рассматривались предложения продаж в виде баз данных агентств недвижимости г.Севастополя и частных объявлений, представленных в СМИ и сети Интернет.
Сопоставление для квартир выполнялось по следующим параметрам:
-район расположения;
- тип квартир – "хрущёвки", "брежневки", "сталинки", "старый фонд", "улучшенные" и "элитные" (укоренившиеся наименования в среде специалистов по недвижимости в г. Севастополе);
- количество комнат (1-но, 2-х и 3-х комнатные).
Сопоставление квартир первичного и вторичного рынка выполнялось по 28 районам города:
Влияние такого важного фактора, как техническое состояние (для квартир это внутренняя отделка, для домовладений – внешняя и внутренняя отделка, благоустройство территории) к сожалению "выпадает" из нашего поля зрения по причине ограниченности таковой информации на рынке и технической сложности её полноценного аналитического учёта.
1-но комнатные квартиры, руб./кв. м
Район |
Среднее |
Максимум |
Минимум |
Выборка |
Вокзалы - Красная Горка |
0 |
0 |
0 |
0 |
Камышовое шоссе |
0 |
0 |
0 |
0 |
7-й км |
0 |
0 |
0 |
0 |
Ялтинское кольцо |
0 |
0 |
0 |
0 |
Ласпи |
0 |
0 |
0 |
0 |
Остальное |
51 892 |
76 220 |
38 000 |
9 |
Сапун-гора_Дергачи |
59 160 |
63 913 |
54 407 |
2 |
Инкерман |
60 739 |
74 194 |
47 368 |
5 |
Казачья бухта |
68 604 |
108 000 |
42 000 |
29 |
Ген.Жидилова |
70 357 |
75 000 |
65 714 |
2 |
Орловка_Кача_Андреевка |
71 316 |
115 000 |
38 000 |
19 |
Фиолент |
72 028 |
77 346 |
62 000 |
4 |
Молочка |
75 778 |
95 000 |
63 333 |
3 |
Любимовка |
75 811 |
92 500 |
17 059 |
7 |
Горпищенко-пр.Победы |
77 228 |
108 696 |
53 125 |
46 |
Северная |
78 074 |
128 571 |
38 000 |
21 |
пр.Генерала_Острякова-ул.Хрусталёва |
84 090 |
143 333 |
30 000 |
99 |
5-й микрорайон |
84 165 |
110 833 |
62 766 |
56 |
Корабелка_Багрия |
85 427 |
125 000 |
62 500 |
11 |
Балаклава |
86 521 |
108 696 |
43 243 |
20 |
Стрелецкая |
87 911 |
132 813 |
60 465 |
79 |
Летчики |
88 303 |
117 500 |
39 730 |
68 |
Камышовая бухта |
89 770 |
129 508 |
52 273 |
67 |
Пожарова-Матюшенко |
90 837 |
116 279 |
64 100 |
11 |
Омега |
93 004 |
112 500 |
65 385 |
18 |
Центральная часть |
99 521 |
153 846 |
30 000 |
41 |
Парк Победы |
113 928 |
214 641 |
71 429 |
29 |
Исторический центр |
117 222 |
158 824 |
78 947 |
22 |
Наибольший средний уровень цен наблюдается в историческом центре 117 222 руб. /кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на Сапун горе Дергачи 59 160 руб. /кв.м.
Максимальное значение выборки, руб./кв.м |
214 641.00 |
Минимальное значение выборки, руб./кв.м |
17 059.00 |
Среднее значение выборки, руб./кв.м |
86 708.64 |
Медиана, руб./кв.м |
86 111.00 |
Мода руб./кв.м |
93 896.44 |
Дисперсия |
402 873 520.81 |
Среднеквадратическое отклонение, руб./кв.м |
20 071.71 |
Коэффициент вариации |
23% |
2-х комнатные квартиры, руб./кв. м
Район |
Среднее |
Максимум |
Минимум |
Выборка |
Ялтинское кольцо |
0 |
0 |
0 |
0 |
Молочка |
0 |
0 |
0 |
0 |
7-й км |
44 706 |
44 706 |
44 706 |
1 |
Остальное |
46 885 |
60 000 |
30 435 |
14 |
Инкерман |
56 317 |
64 103 |
46 237 |
7 |
Ген.Жидилова |
59 265 |
64 773 |
51 111 |
6 |
Орловка_Кача_Андреевка |
59 600 |
70 513 |
42 034 |
7 |
Сапун-гора_Дергачи |
60 862 |
67 442 |
48 864 |
3 |
Вокзалы - Красная Горка |
68 696 |
69 767 |
68 085 |
3 |
Фиолент |
71 086 |
108 163 |
49 524 |
11 |
Горпищенко-пр.Победы |
71 763 |
112 500 |
35 385 |
55 |
Любимовка |
73 769 |
89 286 |
66 667 |
7 |
Корабелка_Багрия |
74 264 |
127 119 |
58 036 |
30 |
Северная |
74 739 |
125 604 |
46 025 |
31 |
Казачья бухта |
76 506 |
106 667 |
46 970 |
24 |
пр.Генерала_Острякова-ул.Хрусталёва |
80 866 |
145 385 |
31 667 |
99 |
5-й микрорайон |
81 646 |
105 641 |
56 774 |
17 |
Камышовая бухта |
84 535 |
150 000 |
44 000 |
92 |
Стрелецкая |
85 701 |
220 833 |
44 615 |
52 |
Пожарова-Матюшенко |
86 039 |
184 211 |
60 294 |
21 |
Летчики |
88 781 |
155 978 |
61 644 |
115 |
Центральная часть |
96 027 |
153 061 |
56 667 |
76 |
Балаклава |
99 386 |
233 333 |
58 929 |
36 |
Омега |
102 146 |
193 182 |
75 000 |
14 |
Парк Победы |
110 431 |
206 667 |
75 385 |
31 |
Камышовое шоссе |
117 021 |
117 021 |
117 021 |
1 |
Исторический центр |
119 767 |
190 840 |
83 929 |
33 |
Ласпи |
170 770 |
235 714 |
142 857 |
5 |
Наибольший средний уровень цен наблюдается в Ласпи 170 770 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на 7-й км 44 706 руб./кв.м.
Максимальное значение выборки, руб./кв.м |
235 714.00 |
Минимальное значение выборки, руб./кв.м |
30 435.00 |
Среднее значение выборки, руб./кв.м |
85 716.15 |
Медиана, руб./кв.м |
80 809.00 |
Мода руб./кв.м |
87 456.94 |
Дисперсия |
657 504 147.03 |
Среднеквадратическое отклонение, руб./кв.м |
25 641.84 |
Коэффициент вариации |
30% |
3-х комнатные квартиры, руб./кв. м
Район |
Среднее |
Максимум |
Минимум |
Выборка |
Ялтинское кольцо |
0 |
0 |
0 |
0 |
Молочка |
0 |
0 |
0 |
0 |
7-й км |
0 |
0 |
0 |
0 |
Сапун-гора_Дергачи |
0 |
0 |
0 |
0 |
Остальное |
48 226 |
66 250 |
38 571 |
5 |
Фиолент |
51 733 |
51 733 |
51 733 |
1 |
Камышовое шоссе |
55 361 |
57 746 |
52 976 |
2 |
Казачья бухта |
63 757 |
85 000 |
39 759 |
4 |
Орловка_Кача_Андреевка |
63 954 |
80 357 |
52 778 |
13 |
Ген.Жидилова |
64 036 |
70 000 |
54 834 |
4 |
Инкерман |
68 933 |
95 714 |
45 833 |
10 |
Горпищенко-пр.Победы |
69 223 |
95 902 |
54 813 |
34 |
Северная |
72 391 |
105 172 |
50 877 |
27 |
пр.Генерала_Острякова-ул.Хрусталёва |
73 048 |
109 971 |
44 706 |
84 |
Вокзалы - Красная Горка |
73 474 |
78 141 |
66 470 |
4 |
Балаклава |
74 054 |
106 557 |
52 812 |
31 |
Любимовка |
76 820 |
102 740 |
63 492 |
7 |
Корабелка_Багрия |
77 559 |
146 341 |
53 378 |
30 |
5-й микрорайон |
78 324 |
141 563 |
56 757 |
58 |
Камышовая бухта |
80 960 |
160 273 |
47 161 |
52 |
Летчики |
83 460 |
141 304 |
45 455 |
92 |
Стрелецкая |
87 515 |
161 905 |
53 889 |
56 |
Пожарова-Матюшенко |
88 389 |
116 438 |
64 356 |
8 |
Омега |
90 489 |
161 017 |
69 231 |
8 |
Центральная часть |
105 551 |
196 667 |
57 059 |
71 |
Парк Победы |
122 601 |
213 333 |
66 000 |
17 |
Исторический центр |
129 169 |
187 723 |
84 746 |
30 |
Ласпи |
173 670 |
187 793 |
145 652 |
5 |
Наибольший средний уровень цен наблюдается в Ласпи 173 670 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются в Фиолент 51 733 руб./кв.м.
Максимальное значение выборки, руб./кв.м |
213 333.00 |
Минимальное значение выборки, руб./кв.м |
38 571.00 |
Среднее значение выборки, руб./кв.м |
84 811.03 |
Медиана, руб./кв.м |
77 612.00 |
Мода руб./кв.м |
67 698.00 |
Дисперсия |
710 133 992.94 |
Среднеквадратическое отклонение, руб./кв.м |
26 648.34 |
Коэффициент вариации |
31% |
Динамика изменения цен предложения в течение 2018 года
Аналитическим отделом ГБУ города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» производится ежедневный мониторинг и сбор рыночной информации в рамках исполнения требований ФЗ-237. За период 2018 года обработано почти 14 тыс. предложений на рынке квартир Севастополя. На графике ниже представлено изменение среднемесячных цен предложения в динамике 2018 года:
В течение всего года цены предложения квартир в Севастополе неуклонно росли. Незначительные колебания в сторону снижения в отдельные периоды обусловлены сезонными явлениями. В среднем, же в течение 2018 года цены предложения квартир подросли на 9%, что опережает темпы инфляции за этот же период, которые по официальным данным составляют 5,1% (http://crimea.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/crimea/resources/8d1d0300446b2660b6d8b71e9de8f32f/Индексы+потребительских+цен+и+тарифов+на+товары+и+услуги+за+2017-2018+годы.pdf).
Анализируя представленный график, можно также утверждать, что, в среднем, стоимость одного квадратного метра жилья в Севастополе ежедневно увеличивалась на 22 рублей 68 копеек.