Центр государственной кадастровой оценки
Государственное бюджетное учреждение города Севастополя
Array
(
    [UNIQUE_ID] => YPvskAVlnDgAADL@mH8AAAAL
    [MMDB_ADDR] => 213.87.122.90
    [GEOIP_ADDR] => 213.87.122.90
    [MMDB_INFO] => result found
    [GEOIP_COUNTRY_NAME] => Russia
    [GEOIP_REGION] => NVS
    [GEOIP_LONGITUDE] => 82.94280
    [GEOIP_CONTINENT_CODE] => EU
    [GEOIP_LATITUDE] => 55.04100
    [GEOIP_COUNTRY_CODE] => RU
    [HTTPS] => on
    [REMOTE_USER] => 
    [PERL_USE_UNSAFE_INC] => 1
    [HTTP_HOST] => gkosev.ru
    [HTTP_X_SERVER_ADDR] => 87.236.16.34
    [HTTP_X_FORWARDED_PROTO] => https
    [HTTP_X_REAL_IP] => 213.87.122.90
    [HTTP_BX_REF] => http://abu-ko.ru/
    [HTTP_BX_CACHE_MODE] => HTMLCACHE
    [HTTP_BX_CACHE_BLOCKS] => {"LkGdQn":"1dbfa26f1cfe"}
    [HTTP_USER_AGENT] => Mozilla/5.0 (Linux; Android 11; SM-A405FM Build/RP1A.200720.012) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/87.0.4280.101 Mobile Safari/537.36 YaApp_Android/9.20 YaSearchBrowser/9.20
    [HTTP_BX_ACTION_TYPE] => get_dynamic
    [HTTP_ACCEPT] => */*
    [HTTP_X_REQUESTED_WITH] => ru.yandex.searchplugin
    [HTTP_SEC_FETCH_SITE] => same-origin
    [HTTP_SEC_FETCH_MODE] => cors
    [HTTP_SEC_FETCH_DEST] => empty
    [HTTP_REFERER] => http://abu-ko.ru/
    [HTTP_ACCEPT_ENCODING] => gzip, deflate
    [HTTP_ACCEPT_LANGUAGE] => ru,ru-RU;q=0.9,en-US;q=0.8,en;q=0.7
    [HTTP_COOKIE] => PHPSESSID=6053b72eeae9b8de7288c2477608597c; _ym_uid=1610361605583366381; _ym_d=1626947451; BX_USER_ID=d524baeab4ad1ef384333594c08f4117
    [PATH] => /usr/local/sbin:/usr/local/bin:/usr/sbin:/usr/bin:/sbin:/bin
    [SERVER_SIGNATURE] => 
Apache/2.4.10 (Unix) Server at gkosev.ru Port 80
[SERVER_SOFTWARE] => Apache/2.4.10 (Unix) [SERVER_NAME] => gkosev.ru [SERVER_ADDR] => 87.236.16.34 [SERVER_PORT] => 443 [REQUEST_SCHEME] => https [REMOTE_ADDR] => 213.87.122.90 [DOCUMENT_ROOT] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html [CONTEXT_PREFIX] => [CONTEXT_DOCUMENT_ROOT] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html [SERVER_ADMIN] => webmaster@gkosev.ru [SCRIPT_FILENAME] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html/kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-zemelnykh-uchastkov-goroda-sevastopolya-za-period-s-2018-po-2020-gg.php [REMOTE_PORT] => 37125 [GATEWAY_INTERFACE] => CGI/1.1 [SERVER_PROTOCOL] => HTTP/1.1 [REQUEST_METHOD] => GET [QUERY_STRING] => [REQUEST_URI] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-zemelnykh-uchastkov-goroda-sevastopolya-za-period-s-2018-po-2020-gg.php [SCRIPT_NAME] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-zemelnykh-uchastkov-goroda-sevastopolya-za-period-s-2018-po-2020-gg.php [PHP_SELF] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-zemelnykh-uchastkov-goroda-sevastopolya-za-period-s-2018-po-2020-gg.php [REQUEST_TIME_FLOAT] => 1627122832.449 [REQUEST_TIME] => 1627122832 [argv] => Array ( [0] => bxrand=1627123006805 ) [argc] => 1 )

Анализ рынка земельных участков города Севастополя за период с 2018 по 2020 гг.

В рамках проводимых работ по сбору и обработке рыночной информации государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» была собрана, проанализирована и структурирована информация о 2256 предложениях о продаже земельных участков в различных сегментах.

Источником рыночной информации послужили открытые сведения сайтов в сети «Интернет», а также печатные издания, публикующие объявления о продаже объектов недвижимости. Наиболее информативным ресурсом для Севастополя является сайт Avito.ru, с этого портала было собрано 93% всей рыночной информации. С официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru собрано 1.5% от общего объема рынка, сайта Cian.ru – 1.4%, Move.ru – 2%. Остальные источники – 2,1%.

Вся информация была проверена на достоверность, достаточность и непротиворечивость. По объектам недвижимости, в отношении которых требовались какие-либо уточнения, производились телефонные переговоры с продавцами. Некорректно представленные сведения о продаже объектов недвижимости в исследовании не рассматривались.


Структура предложений о продаже земельных участков по сегментам

Сегмент Количество предложений
Гаражи 24
ИЖС 1110
МЖС 7
Отдых (рекреация) 23
Предпринимательство 45
Производство 42
Сельхозиспользование 84
СНТ 919

Рынок продажи земельных участков в Севастополе представлен в основном участками индивидуального строительства (ИЖС) и участками для ведения садоводства (СНТ). Почти половина всех предложений о продаже земельных участков относится к сегменту индивидуального жилищного строительства.

Рынок земельных участков коммерческого назначения проявляет гораздо боле низкую активность по сравнению с частным сегментом.

Вместе с тем, наблюдается тенденция предложения к продаже земельных участков, фактически являющихся садовыми или предназначенными для ИЖС, но позиционирующихся продавцами как пригодные для размещения коммерческих объектов, как правило, торговых или гостиниц. Такие участки расположены, как правило, на первой линии крупных автодорог или в пешей доступности от береговой линии.

Несмотря на относительно малое количество коммерческих и производственных земель, представленных к продаже в 2019-2020 годах, их все же гораздо больше, чем в предшествующие периоды, что говорит о некотором оживлении на рынке недвижимости данных сегментов.

Территориальная структура предложений

На территории Севастополя 4 административных района: Балаклавский, Гагаринский, Ленинский, Нахимовский. В пределах районов три города – собственно Севастополь, Балаклава, Инкерман, один поселок городского типа – Кача. Согласно Закону Севастополя «Об установлении границ и статусе муниципальных образований в городе Севастополе» от 3 июля 2014 г. образованы внутригородские муниципальные образования в границах административно-территориальных единиц – районов. В Балаклавском районе города Севастополя: Балаклавский муниципальный округ, город Инкерман, Орлиновский и Терновский муниципальные округа. В границах Гагаринского района – Гагаринский муниципальный округ. В границах Ленинского района города Севастополя – Ленинский муниципальный округ. В границах Нахимовского района – Нахимовский, Верхнесадовский, Андреевский, Качинский муниципальные округа. Всего – 10 муниципальных образований.

В целом количественные показатели предложений о продаже земельных участков по четырем районам города Севастополя выглядят следующим образом.

Структура предложения по районам (% от общего количества участков)


В Гагаринском и Нахимовском районах Севастополя сконцентрировано наибольшее количество садоводческих объединений и частных жилых массивов, чем и обусловлено большое предложение объектов, расположенных на их территории.

1. Сегмент Многоквартирная жилая застройка (МЖС)

Рынок земель под многоквартирное строительство имеет свою специфику перед другими сегментами. Она состоит в том, что земельным законодательством Российской Федерации возможности приобретения в собственность земельных участков под строительство нет, земельные участки под такую застройку предоставляются государством в аренду для последующего возведения многоквартирных домов и оформлением земли в общедолевую собственность покупателей квартир. В связи с этим, права собственности на такие участки не предлагаются к продаже. В продаже можно встретить лишь право аренды.

В границах города было выявлено всего три объявления о продаже права аренды на земельные участки под многоквартирную застройку. Многоквартирное жилищное строительство традиционно является одним из самых высокодоходных видов деятельности. Поэтому и стоимость таких земель принимает максимальные по городу значения. Диапазон предложения варьируется от 20 382 руб./кв.м до 25 200 руб./кв.м. При этом, цена предложения земельного участка не сильно зависит от его местоположения. Это видно на представленной карте, где цена предложения участка на проспекте Победы выше, чем в Ленинском районе:

2. Сегмент Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

В рамках анализа рынка за 2018 год - 2020 годы было собрано 1110 объявлений с предложениями на продажу земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

В период с августа месяца 2018 года по декабрь 2020 года наблюдались колебания среднемесячных цен предложения от 1600 ₽/кв.м до 4900 ₽/кв.м. Такие колебания связаны как со структурой предложения на рынке, так и с экономическим фоном. Сдерживающим фактором 2020 года, безусловно, была пандемия коронавируса. В итоге, тенденция изменения цен на рынке индивидуального жилищного строительства за период оказалась нулевой:

 

Анализ рельефа и исторически сложившихся поселений позволяет выделить 138 городских территорий. На интерактивной карте отображены данные территории (по карте можно перемещаться, клик по объекту отображает название территории):

Анализ ценовых предложений позволяет объединить эти территории в 10 оценочных зон, представленных на карте:


Ценовые зоны построены таким образом, что их границы в большинстве случаев совпадают с границами входящих в них кадастровых кварталов.

Наибольшее количество предложений в подгруппах Остряки (26%), Корабелка (20%) и Кача+Север (15%).

Цены предложений на земельные участки в различных ценовых зонах неодинаковы:

Традиционно, в центральной части города наблюдаются максимальный уровень цен предложений, что обуславливается не только близостью к историко-культурной инфраструктуре, но также и морскому побережью. Данные факторы существенны для частных гостиниц, зачастую размещаемых на землях ИЖС.

Представленная далее диаграмма гамма-распределения показывает статистическую вероятность диапазонов цен предложений:


Из данной диаграммы следует, что 88% всех предложений находятся в диапазоне цен от 1000 до 6400 ₽/кв.м. 3 % предложений имеют цену предложений менее 1000₽/кв.м, а 9% - более 6400 ₽/кв.м. Это означает, что лишь уникальные земельные участки, не специфичные для сегмента выходят за рамки среднерыночного диапазона. Это либо объекты, расположенные в неудобьях, без коммуникаций и какими-либо юридическими сложностями, либо редкие свободные видовые земли центральной части города, обеспеченные всеми городскими коммуникациями.

При этом, среднестатистическое значение цены предложения составляет 3025 ₽/кв.м.

Ценовая зона

Количество предложений

Удельная цена предложения, ₽/кв.м

Среднеарифметическая

Максимальная

Минимальная

Центр, Камыши

101

8 679

24 648

1 179

Остряки

287

4 536

13 333

1 076

Казачка, Фиолент

41

3 868

21 429

1 108

Балаклава

88

3 121

11 250

801

Корабелка

215

2 806

10 800

689

Кача+Север

169

2 380

11 664

700

Терновка

22

2 341

3 571

701

Инкерман+Голландия

71

2 020

6 933

850

Чернореченское водохранилище

86

1 795

4 000

800

Верхнесадовое

17

1 285

2 300

485

Общий итог

485

3 636

24 648

485

3. Сегмент Садоводство и огородничество (СНТ)

Садоводческие объединения Севастополя занимают 12% городских земель. Это второй по значимости сегмент рынка недвижимости после ИЖС.

Рынок земельных участков, предназначенных для садоводства и огородничества представлен 919 предложениями.

За предшествующих 2,5 года, наблюдались колебания среднемесячных цен предложения от 1100 ₽/кв.м до 3300 ₽/кв.м. В сегменте СНТ сезонные колебания цен предложения значительно более ощутимы, в отличие от сегмента ИЖС. В зимний период активность рынка и цены предложения на нем «замерзают» в ожидании сезонного спроса. В итоге, тенденция изменения цен на рынке садоводческих участков за период также оказалась почти нулевой:


Каждый из земельных участков отнесен к одному из существующему в границах города садоводческому объединению. Общее количество садоводческих некоммерческих объединений Севастополя составляет 453. Все выявленные объединения представлены на интерактивной карте (по карте можно перемещаться, клик по объекту отображает название садоводческого объединения):


Анализ ценовых предложений позволяет объединить садоводческие товарищества в 10 оценочных зон, представленных на карте:


Наибольшая концентрация садоводческих объединений, и, соответственно, ценовых предложений, наблюдается в районе Фиолента:


При этом, следует отметить, что Фиолент, несмотря на свое удобное расположение у береговой полосы не лидирует по уровню цен. Это связано с большой конкуренцией в данном районе. Лидером являются Камышовая бухта и экологический оазис – мыс Сарыч в Севастопольской зоне ЮБК:


Фиолент, Север и Город находятся в одном ценовом диапазоне. И если на увеличение стоимости земель на Фиоленте и Севере играет близость моря, до для городских участков – транспортная доступность и, как следствие, пригодность для круглогодичного проживания. Удаленные от моря и центра города земли Инкермана и Балаклавы оцениваются жителями города значительно ниже.

Представленная далее диаграмма гамма-распределения показывает статистическую вероятность диапазонов цен предложений:


Диаграмма показывает, что 88% всех предложений находятся в диапазоне от 700 до 4500 ₽/кв.м. Равно как и в сегменте ИЖС, для садоводческих земель попадаются предложения о продаже уникальных объектов, стоимость которых выходит за рамки указанного диапазона. Так, менее 2% объектов имеют удельную цену предложения менее 700 ₽/кв.м и 10% объектов выставляются на продажу дороже 4500 ₽/кв.м.

Среднестатистическое значение цены предложения из среднего диапазона составляет 2090 ₽/кв.м.

Ниже представлено распределение цен предложений на земельные участки в зависимости от их месторасположения:

Ценовая зона

Количество предложений

Удельная цена предложения, ₽/кв.м

Среднеарифметическая

Максимальная

Минимальная

Камышовая бухта

12

5 188

7 344

3 100

Сарыч

4

3 738

5 000

2 000

Черноречье

10

2 969

6 000

1 570

Фиолент

408

2 707

12 803

571

Север

141

2 635

9 206

598

Город

272

2 397

7 500

500

Вне границ СНТ

32

2 176

12 766

293

Балаклава

26

1 828

4 200

467

Голландия+Инкерман

14

1 553

2 540

667

Общий итог

919

2 583

12 803

293

4.      Сегмент Отдых (рекреация)

За рассматриваемый период было выявлено 23 предложения о продаже земельных участков в данном сегменте. Это, в сравнении с другими сегментами небольшое количество, однако такова специфика данного сегмента. Справедливости ради следует отметить, что рынок рекреационных земель начинает развиваться, поскольку два года назад предложения о продаже таких земельных участков носили единичный характер.

Все обнаруженные предложения о продаже земельных участков рекреационного назначения, с указанием удельных цен предложения, представлены на карте:




 Наибольшее количество предложений о продаже земельных участков отмечается в северной части города. Именно здесь имеются неосвоенные земли, с удобным доступом к морскому побережью. Средний диапазон цен предложений здесь варьируется от 1000 до 5000 ₽/кв.м. Среднестатистическое значение – 2365 ₽/кв.м.

Диапазон цен предложений по южную сторону Севастопольской бухты значительно выше и начинается от 4550 ₽/кв.м на Фиоленте и заканчивается 16 300 ₽/кв.м в центральной части города.

Неустойчивость рынка рекреационных земель может быть ярко проиллюстрирована динамикой цен предложения одного объекта. Участок с кадастровым номером 91:04:030001:11, расположенный в с. Орловка на берегу моря, площадью 27801 кв. м, с видом разрешенного использования «для размещения иных объектов (территорий) рекреационного назначения, был представлен на рынке со стоимостью 120 000 000 рублей 03 сентября 2019 года. Спустя месяц стоимость была снижена до 60 000 000 рублей, а уже к маю 2020 года стоимость составляла 40 000 000 рублей:

03.09.2019


12.10.2019


  11.05.2020


В силу ограниченности числа предложений земель рекреационного назначения, следует понимать, что цифра в 16 000 ₽/кв.м. не является максимальным значением для Севастополя, поскольку отсутствует информация о предложениях в таких районах, например, как Омега, Парк Победы, Ласпи или Херсонес, традиционно являющихся центрами элитного отдыха.

5.      Сегмент Предпринимательство.

Как показал анализ ценовых предложений, только четверть земельных участков находятся в частной собственности, и продавец продает право собственности, а не право аренды как в остальных случаях. Земельные участки, которые находятся в аренде и используются для предпринимательских и иных целей, бесплатно в собственность переданы не будут (законодательно только за плату). Поэтому у покупателя такого рода участков будет много дополнительных расходов как материальных, так и временных. Такой участок можно выкупить только после его освоения, т.е. после завершения строительства ОКСа и регистрации права на него. Поэтому к предлагаемой продавцом цене покупателю надо прибавить арендную плату за период строительства и регистрации права на ОКС, а также саму цену выкупа земельного участка (в настоящее время согласно НПА г.Севастополя это 20% от кадастровой стоимости).

Общее число предложений о продаже земель, предназначенных для предпринимательской деятельности за период с 2018 по 2020 годы составило 44 шт. В это список вошли как участки, предназначенные для размещения офисно-торговых объектов, так и объектов придорожного сервиса. Общей чертой всех таких земель является их расположение вблизи крупных магистралей города, в развитых частях города.

Вся рыночная выборка представлена на интерактивной карте, с указанием величин удельных показателей:


Как показывает анализ, наибольшей стоимостью обладают объекты, расположенные ближе к центральной части города, а также у крупных транспортных развязок. Минимальными ценами предложения обладают объекты за чертой городской агломерации. Здесь цены предложения начинаются от 2300 ₽/кв.м и заканчиваются 4800 ₽/кв.м. В границах агломерации предложение начинается от 4000 ₽/кв.м, но наибольшее количество предложений приходится на диапазон 7500-15000 ₽/кв.м. Отдельные предложения, ценой более 15 000 ₽/кв.м, как правило, имеют какие-либо строения или согласованные проекты строительства коммерческих объектов.

6.      Сегмент Производственная деятельность

Активность рынка производственных участков не превышает сегмента Предпринимательства. За анализируемый период было выявлено 40 предложений.

Анализ цен предложения и расположение объектов-аналогов позволяет выделить несколько востребованных территорий. В первую очередь обращает на себя внимание промзона «ул. Токарева – ул. Индустриальная». На эту территорию приходится около половины всех предложений. Здесь же достаточно ярко прослеживается увеличение цен по мере движения от «Огурца» в сторону центра. Цены в этой зоне начинаются от 2760 ₽/кв.м, в центральной части находятся в пределах 6000 ₽/кв.м и достигают максимальных значений 8500 ₽/кв.м в районе Муссона.

Цены предложений отдаленных территорий и северной части города находятся в одном диапазоне от 1000 до 3300 ₽/кв.м в зависимости от обеспеченности инженерной инфраструктуры.

Средний диапазон цен предложения производственных земель Севастополя – от 1750 до 6400 ₽/кв.м.

Следует также отметить специфику предложений производственных участков. На части из предлагаемых к продаже объектов расположены производственные и складские здания, тем не менее они позиционируются продавцами как земельные участки. Некоторые незастроенные объекты, несмотря на их производственное разрешенное использование, выставляются на продажу как торгово-офисные или пригодные для многоквартирной застройки. Такие участки (напр. возле «Муссона» или на Токарева) имеют цены предложения выше средних для производственного сегмента и больше соответствуют сегменту Предпринимательства.

7.      Сегмент "Сельскохозяйственное использование"

Рынок земель сельхозиспользования в Севастополе относительно активен. Количество выявленных предложений в анализируемый период составляет 84:

Важным ценообразующим фактором в данном сегменте является их месторасположение. Многие земельные участки, предназначенные под фермерское хозяйство позиционируются продавцами под размещение такого перспективного направления как экотуризм, либо размещение частного жилого дома с большой прилегающей территорией вне населенного пункта. Такие земли расположены, как правило, в Байдарской долине, предгорьях Гончарного и Резервного и иных живописных местах Севастополя. Этих предложений достаточно много и их цены начинаются от 100 ₽/кв.м.

Также, предлагаются участки северной части города, расположенные вблизи от моря и возможные для размещения объектов рекреации. Цены предложения этих объектов начинаются от 800 ₽/кв.м и они исключаются из дальнейшего анализа.

Немаловажным элементом стоимости является юридический статус земель. Размежеванные и оформленные в Российском правовом поле надлежащим образом земли имеют значительно более высокую цену предложения, чем паи, не поставленные на кадастровый учет.

Анализ гамма-распределения цен предложения показывает, что 80% всех предложений земель находятся в диапазоне от 25 до 200 ₽/кв.м:


В итоге, цена предложения земельных участков, наилучшим использованием которых является товарное сельскохозяйственное производство, а для Севастополя это выращивание виноградников или иных многолетних плодовых культур, составляет от 25 до 73 ₽/кв.м. В этот диапазон попадет 39% всех предложений. Среднестатистическое значение цены предложения составляет 57,5 ₽/кв.м.

Выводы.

За период с 1 января 2018 года (период проведения государственной кадастровой оценки земель) на рынке земли города Севастополя произошли значительные изменения. В частности, большое количество объектов перешло из государственной собственности в частные руки, значительные колебания курса доллара, а также изменения благосостояния населения и уровня спроса на недвижимость повлияли на рыночную цену земельных участков. Кроме того, сегодня уже понятно, что экономические последствия коронавирусной инфекции оказали негативное влияние и на рынок недвижимости, выразившееся в стагнации одних сегментов – ИЖС и СНТ, и незначительному проседанию других – производства и предпринимательства.

Среднестатистический диапазон цен предложений земельных участков на различных сегментах рынка недвижимости представлен в таблице:

Сегмент

Статистические диапазоны

Среднее, ₽/кв.м

от, ₽/кв.м

до, ₽/кв.м

МЖС

22 800

20 382

25 200

ИЖС

3 025

1 000

6 400

СНТ

2 090

700

4 500

Отдых (рекреация). Северная сторона и отдаленные территории

2 365

1 000

5 000

Отдых (рекреация). Южная сторона

10 000

4 550

16 300

Предпринимательство. Отдаленные территории

3 500

2 300

4 800

Предпринимательство. В границах города

11 250

7 500

15 000

Производство

4 075

1 750

6 400

Сельхозиспользование

58

25

73

Отображение данных в виде сравнительной диаграммы:

Приложение

Интерактивная карта расположения всех ценовых предложений, участвующих в аналитическом исследовании

Информация по анализируемым ценовым предложениям, включая кадастровый номер земельного участка, там где было возможно его установить, в виде таблицы Excel

Скриншоты, содержащие исходную рыночную информацию доступны для просмотра и скачивания в виде архива

Дата подготовки и размещения материала: 31 декабря 2020 года.