- Главная
- Кадастровая оценка
- Аналитика рынка недвижимости
Анализ рынка торгово-офисной недвижимости в г. Севастополе
Во времена Советского Союза в Севастополе объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания являлись важнейшей составляющей социально-градостроительной инфраструктуры города. Позже, за годы нахождения в составе Украины весь сектор торговли, общественного питания и бытового обслуживания городской экономики был приватизирован (90-ые годы). В частную собственность перешли торгово-заготовительные и складские базы, рынки, небольшие магазины (пром- и продтоваров), крупные торговые центры – ЦУМ и ГУМ, аптеки, столовые, кафе и рестораны, дома быта, парикмахерские и салоны красоты, фотоателье, объекты рембыттехники (мастерские по ремонту телерадио- и электроаппаратуры), мастерские по пошиву и ремонту одежды и обуви, пункты приема вторсырья и многое другое.
В девяностые и двухтысячные годы именно в сферах торговли, общественного питания и бытового обслуживания в наибольшей степени получило развитие частное предпринимательство. Сначала стали использоваться существующие встроенные помещения, переоборудоваться бывшее складское военное имущество – торговые ряды по ул. Соловьева ("Соловьи"), а затем и строиться все новые и новые объекты. Сформировались новые городские крупные рынки: на пятом километре (вещевой и продуктовый), Чайка на пл. Восставших на месте стадиона (продуктовый и радиорынок), Юмашевский (вещевой и продуктовый), Сталинградский (вещевой и продуктовый), Борисовский (вещевой), Шевченковский (вещевой и продуктовый), на Северной, в Инкермане, в Балаклаве, авторынок на Фиолентовском шоссе и др. Отдельно следует отметить единственный в городе по масштабу и предлагаемым услугам торгово-развлекательный центр "Муссон" (кинотеатр, ледовый каток, магазины торговых сетей "Эльдорадо" и "DNS", "Спортмастер", "Ессо", "Kolins" и др., ювелирные украшения, компьютерная техника, мобильные телефоны, игрушки, белье, головные уборы, обувь, верхняя и спортивная одежда, канцелярские принадлежности и многое др.).
В настоящее время для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания используются встроенные помещения и отдельно стоящие здания, а так же павильоны (преимущественно на рынках). Среди встроенных помещений очень распространено использование первых этажей в многоэтажных зданиях, на "первых линиях" улиц или проспектов (по западной терминологии "street retail", ярко выраженные примеры – ул. Большая Морская, проспект Октябрьской революции и др.).
Большая часть самостоятельных офисов расположены в прежних административных помещениях, гостиницах или выведенных из жилого фонда квартирах.
Сформировавшаяся на западе классификация, и используемая в настоящее время в России, предусматривает 4 основных класса (разряда) офисных помещений – это A, B, C, D. Подавляющее большинство позиционируемых на рынке офисных помещений в Севастополе относятся к категориям С и D, а элитные и высококлассные офисы отсутствуют. Практически единственным офисным центром в городе является здание в историческом центре города по ул. Воронина, 10 (построено в советское время и реконструировано в двухтысячные годы, бывшее здание общества "Знание"). Специализированных бизнес-центров высокого разряда в городе нет.
На протяжении последних 15 лет в городе производится достаточно динамично застройка новыми помещениями торгового назначения (в т. ч. общественного питания и бытового обслуживания).
Основными параметрами, определяющими уровень цен торгово-офисной недвижимости в Севастополе, являются: местоположение, конструктивно-планировочные решения, физическое состояние, парковка, инфраструктура. Местоположение следует считать наиболее значимым параметром, так как наибольшие цены наблюдаются в историческом центре города и "локальных центрах", так как исторически застройка городской территории производилась фрагментарно, отдельными "спальными" микрорайонами, к которым прокладывались транспортные магистрали и, где формировались перекрестки значительных транспортных и людских потоков.
Наименьшие цены наблюдаются в сельской местности на значительном удалении от моря.
К основным локальным центрам относятся:
|
Административные районы |
Основные локальные центры |
|
Ленинский |
- Исторический центр; - Центральный рынок; - пл. Восставших; - р-н Птичьего рынка на ул. Л. Толстого; - р-н торгового центра по ул. Пожарова,22; - Московский рынок (пр. Генерала Острякова); - Хрюкинский рынок (ул. Генерала Хрюкина); - рынок на 5-ом км Балаклавского ш.; и др. |
|
Гагаринский |
- р-н торгово-развлекательного центра "Муссон"; - пл. 50-летия СССР; - р-н Юмашевского рынка (пр. Октябрьской революции); - р-н Сталинградского рынка (пр. Героев Сталинграда); - р-н рынка "Прибой" (пр. Героев Сталинграда); - р-н Шевченковского рынка в 5-ом микрорайоне (ул. Тараса Шевченко); - р-н супермаркета "Русь" и парка "Победы" по ул. Адмирала Фадеева; - р-н ТЦ "Апельсин" (пр. Героев Сталинграда); - р-н "Европа" и ТЦ "Метро" (ул. Тараса Шевченко); - р-н кинотеатра "Океан"; - р-н ул. Казачья (старый микрорайон); и др. |
|
Нахимовский |
- р-н Малахового кургана (ул. Гер. Севастополя); - р-н Воронцовского рынка (пр. Победы); - р-н Дома Быта и конечной троллейбуса №7 (ул. Горпищенко); - р-н конечной троллейбуса №3 (пл. Ластовая); - рынок на Бану (р-н Автовокзала); - р-н конечной троллейбуса №1 (ул. Адмирала Макарова); - р-н конечной м/автоб. маршрута №26 (ул. Генерала Жидилова); - пл. Захарова (Северная); - р-н причала Радиогорка (ул. Громова, Северная); - р-н супермаркета "Лидер" и Богдановского рынка (ул. Богданова, Северная); - р-н остановки Любимовка; - с. Орловка; - пос. Кача; - с. Андреевка; - с. Солнечное; - с. Верхнесадовое; и др. |
|
Балаклавский |
- Инкерман: автостанция и рынок; - Балаклава: пл. 1-го мая; - Балаклава: пл. 40 лет Октября; - Балаклава: р-н магазина "Темп" (ул. Крестовского); - Балаклава: р-н ул. Строительная; - Байдарская долина: с. Орлиное, с. Тыловое, с. Родниковое и др.; - с. Гончарное; - с. Хмельницкое; - с. Терновка; и др. |
На карте представлено схематическое зональное формирование мест застройки объектами торгово-офисного назначения на территории города (Зональный План) для проведения анализа рынка.
Ниже приводится описание каждой из зон.
1. Казачья бухта
Гагаринский район
Во времена СССР большая часть территории у бухты Казачьей (объединяющее название бухты Соленой и бухты Казачьей) использовалась Министерством обороны. В настоящее время осуществляется застройка части территории око бухты жилищными комплексами (ЖК) и садовыми товариществами (СТ), за последние три года выстроен большой микрорайон многоэтажных жилых зданий по ул. Лиговской и Казачьей. Цокольные и подвальные помещения во многих зданиях предусматриваются для коммерческого использования.
Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры характеризуется как средний.
Локальные центры: р-н ул. Казачья (старый микрорайон).
Транспортная доступность в районе бухты Казачьей средняя (учитывая достаточно отдаленное расположение от центра в крайней западной части города), движение по единственной транспортной магистрали – Казачинское шоссе и ул. Военных строителей (одна полоса движения), общественный транспорт – три маршрута микроавтобусов и один троллейбус.
В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Рельеф в этих местах холмистый, спокойный, перепад уровней составляет 5-8 метров.
В целом, объекты в этой зоне достаточно привлекательны ввиду близости моря и относительно развитой транспортной инфраструктуры.
2. Камышовая бухта
Гагаринский район
Большая часть территории около бухты Камышовой – гражданской и промышленной застройки 50-80-х годов. За эти годы сложился достаточно хороший уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры (имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания и рекреации).
В настоящее время осуществляется активная застройка жилыми микрорайонами нечетной стороны ул. Павла Корчагина, ул. Челнокова и пр. Античный. Цокольные и подвальные помещения во многих зданиях предусматриваются для коммерческого использования.
Основные локальные центры: р-н Сталинградского рынка (пр. Героев Сталинграда), р-н ТЦ "Апельсин" и рынка "Прибой" (пр. Героев Сталинграда), р-н Борисовского рынка (ул. Борисова), р-н кинотеатра "Океан".
Транспортная доступность в районе бухты Камышовой хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по ул. Правды и пр. Героев Сталинграда, общественный транспорт – маршруты троллейбусов, автобусов и микроавтобусов. Портовая инфраструктура обеспечена ж/д веткой.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Рельеф в этих местах холмистый, спокойный, перепад уровней составляет 5-8 метров.
Объекты в зоне Камышовой бухты достаточно привлекательны ввиду близости моря, основных транспортных магистралей – пр. Героев Сталинграда (соединяет районы "Камышовой бухты" и "Летчики"), а так же Камышового шоссе (основной транспортной магистралью в южной части города).
3. Лётчики
Гагаринский район
Зона охватывает застройку районов бухты Круглой (Омега), парка Победы, пр. Октябрьской революции. Массовая застройка – многоэтажные жилые здания (спальные микрорайоны) 70-80-х годов постройки. За эти годы сложился достаточно хороший уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры (администрация Гагаринского МО, имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания и рекреации).
В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями по ул. Челнокова, пр. Античный, ул. Щитовой и ул. Парковой. Цокольные и подвальные помещения во многих зданиях предусматриваются для коммерческого использования.
Основные локальные центры: р-н Юмашевского рынка (пр. Октябрьской революции), р-н супермаркета "Русь" и парка "Победы" по ул. Адмирала Фадеева, р-н Сталинградского рынка (пр. Героев Сталинграда), р-н Борисовского рынка (ул. Борисова), р-н ТЦ "Апельсин" и рынка "Прибой" (пр. Героев Сталинграда), р-н Шевченковского рынка в 5-ом микрорайоне (ул. Тараса Шевченко), р-н "Европа" и ТЦ "Метро" (ул. Тараса Шевченко).
На западном берегу бухты Круглой обустроен городской пляж и продолжается застройка объектами рекреационного назначения. Между бухтами Круглой (Омега) и Стрелецкой расположен самый крупный в Севастополе парк Победы, а на берегу обустроен городской пляж с достаточно хорошо развитой рекреационной инфраструктурой – один из наиболее массово посещаемых городских пляжей.
Транспортная доступность в районе бухты Круглой хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по пр. Октябрьской Революции, пр. Героев Сталинграда и ул. Адмирала Фадеева, общественный транспорт – маршруты троллейбусов, автобусов и микроавтобусов.
Рельеф холмистый, спокойный. Средний перепад уровней составляет 5-8 метров, в районе ул. Степаняна до 10-15 метров.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Объекты в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой социально-градостроительной и транспортной инфраструктуры.
4. Стрелецкая
Гагаринский Район
Зона охватывает застройку районов бухты Стрелецкой. Массовая застройка – многоэтажные жилые здания (спальные микрорайоны) 60-80-х годов постройки. За эти годы сложился достаточно хороший уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры (имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания и рекреации).
Основные локальные центры: пл. 50-летия СССР, р-н торгово-развлекательного центра "Муссон".
Массовой застройки жилыми многоэтажными зданиями в районе бухты Стрелецкой в настоящее время не ведётся. Производится активная застройка зданиями коммерческого назначения территории около ТРЦ "Муссон" вдоль ул. Вакуленчука.
Транспортная доступность в районе бухты Стрелецкой хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по ул. Вакуленчука и пр. Гагарина, общественный транспорт – маршруты троллейбусов, автобусов и микроавтобусов.
Рельеф в районе бухты Стрелецкой холмистый, спокойный, перепад уровней в среднем составляет до 10-15 метров.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Объекты в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой социально-градостроительной и транспортной инфраструктуры.
5. Центральная часть
Ленинский район
Массовая застройка – жилые и гражданские здания средней этажности послевоенного восстановления города.
Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры высокий (расположены учреждения и организации разных сфер деятельности, учреждения образования и здравоохранения, объекты торговли, сферы услуг, общественного питания).
Основные локальные центры: Центральный рынок, пл. Восставших, р-н Птичьего рынка на ул. Л. Толстого, р-н торгового центра по ул. Пожарова, 22.
В настоящее время осуществляется активная застройка "свободных земель" зданиями коммерческого назначения (торгово-офисные).
Транспортная доступность хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта. В центральной части города проходят практически все основные транспортные магистрали, проложены большинство маршрутов троллейбуса, автобусов и микроавтобусов.
Рельеф холмистый, пролегает Загородная балка. Перепад уровней составляет до 15-20 метров.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Объекты в этой зоне очень привлекательны ввиду хорошего зонального расположения и развитой градостроительной и транспортной инфраструктуры.
6. Исторический центр
Ленинский район
Исторический и культурный центр. Его ядро – городское кольцо: пл. Нахимова, пр. Нахимова, пл. Лазарева, ул. Большая Морская, пл. Ушакова, ул. Ленина. Массовая застройка – жилые и гражданские здания средней этажности послевоенного восстановления, составляющие архитектурный ансамбль в стиле неоклассицизма. Фрагментарно расположены отдельные промпредприятия, объекты транспортной инфраструктуры.
Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры высокий (Правительство и Законодательное собрание города, администрация Ленинского МО, расположены учреждения и организации разных сфер деятельности, учреждения образования и здравоохранения, объекты торговли, сферы услуг, общественного питания).
Весь исторический центр города можно называть центром сосредоточения и проявления интересов бизнеса в сферах торговли, туризма, банковской деятельности, рекреации и др. Здесь проходят крупнейшие городские массовые мероприятия – демонстрации, шествия, крестные ходы, празднования, салюты и пр.
Транспортная доступность хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта. В историческом центре города пересекаются практически все основные транспортные магистрали, проходят большинство маршрутов троллейбуса, автобусов и микроавтобусов.
Рельеф холмистый, перепад уровней составляет до 15-20 метров.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Объекты в этой зоне очень привлекательны ввиду хорошего зонального расположения и развитой градостроительной и транспортной инфраструктуры.
7. Матюшенко - ул.Токарева - ул.Индустриальная
Ленинский и Гагаринский районы
Зона охватывает территории граничной части Гагаринского и Ленинского районов. В микрорайоне ул. Матюшенко массовая застройка ИЖС (крупный район частного сектора), послевоенное восстановление в 50-60 годы, фрагментарно расположены промпредприятия, объекты транспортной инфраструктуры.
Во времена СССР на значительной территории вдоль ул. Токарева, ул. Шабалина и ул. Индустриальной была сформирована промзона. Здесь не было крупных (градообразующих) предприятий. Здесь разместились площадки предприятий разных отраслей народного хозяйства по обеспечению функционирования городской инфраструктуры, складские и торговые базы, автопарки и автоколонны и др.
Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры характеризуется как низкий, характерный для частного сектора и промзон.
Рельеф в этих местах холмистый, спокойный, перепад уровней усреднённо составляет 5-7 метров, местами в балках 15-20 метров.
Транспортная доступность средняя, основные транспортные магистрали – ул. Коммунистическая, ул. Ивана Голубца, ул. Льва Толстого, ул. Руднева, ул. Токарева, ул. Шабалина, ул. Индустриальная. Движение общественного транспорта осуществляется по ул. Коммунистическая, ул. Ивана Голубца, ул. Льва Толстого, ул. Руднева, ул. Шабалина, ул. Хрусталева.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Объекты в этой зоне имеют не высокий уровень привлекательности ввиду отдалённости от основных локальных центров, относительно низкой плотности заселения, относительно низких людских потоков.
8. пр.Генерала Острякова, ул.Хрусталёва
Ленинский район
Зона охватывает застройку микрорайонов вдоль проспекта Генерала Острякова и параллельной ему улице Хрусталева. Массовая застройка – многоэтажные жилые здания (спальные микрорайоны) 70-80-х годов постройки. За эти годы сложился достаточно хороший уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры (имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания, есть объекты рекреации). Продолжением пр. Генерала Острякова является Балаклавское шоссе с последующим выходом на трасу Севастополь-Ялта .
В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями. Цокольные и подвальные помещения во многих зданиях предусматриваются для коммерческого использования. За последние 10-15 лет сформировался значительный массив ИЖС в районе 7-го км Балаклавского шоссе (домовладения средней этажности).
Основные локальные центры: Московский рынок (пр. Генерала Острякова), Славянский рынок и магазин "Океан", Хрюкинский рынок (ул. Генерала Хрюкина), рынок на 5-ом км Балаклавского шоссе.
Рельеф холмистый, спокойный, общий перепад уровней составляет до 20-25 метров.
Транспортная доступность хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по пр. Генерала Острякова, общественный транспорт – маршруты троллейбусов, автобусов и микроавтобусов.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электро-снабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Объекты в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой социально-градостроительной и транс-портной инфраструктуры.
9. Камышовое шоссе - Фиолент
Гагаринский и Балаклавский районы
Зона охватывает районы Камышового шоссе – одной из важнейших транспортных магистралей в южной части города, соединяющей микрорайоны б. Камышовой, пр. Октябрьской революции (Летчики), пр. Генерала Острякова, Балаклавы и выезд на Южный берег Крыма (Ялта). Практически параллельно Камышовому шоссе проходит ж/д ветка (однокалейка) до Камышовой бухты, по которой осуществляются только грузовые перевозки.
Во время СССР вдоль Камышового шоссе были построены несколько производственно-складских и товарных баз – этому способствовала сформированная транспортная инфраструктура. Плотность застройки вдоль Камышового шоссе очень низкая, большие участки используются ГАУ "Севастопольский лесхоз" под посадкой хвойных деревьев.
За последние 10-15 лет, и особенно интенсивно за последние 5 лет, вдоль шоссе, на некотором отдалении, формируются новые микрорайоны ИЖС с малоэтажной и среднеэтажной застройкой.
В районе мыса Фиолент и вдоль Фиолентовского шоссе в 80-90 г.г. активно формировались садоводческие кооперативы, которые существуют и по настоящее время. Массовая застройка этой местности малоэтажная, протянувшаяся вдоль побережья на расстоянии около 8-9 км.
Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры низкий. Здесь осуществляется движение общественного транспорта – маршруты троллейбуса (к депо №1) и автобуса.
Рельеф на протяжении всего Камышового шоссе холмистый, спокойный, перепад уровней составляет до 5-8 метров.
Объекты этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электро-снабжением, водоснабжением, канализацией, стационарная телефония.
Объекты в этой зоне не высокого уровня привлекательности ввиду недостаточного развития городской социально-градостроительной инфраструктуры.
10. Вокзалы - Красная Горка
Нахимовский район
Зона охватывает один из популярнейших в недалеком прошлом районов города – районы ж/д и авто- вокзалов. С развитием городской транспортной инфраструктуры и значительным ростом личного автотранспорта привлекательность этой зоны зримо уменьшилась. При этом, в районе Красной горки в последние годы наблюдается активная застройка ИЖС.
Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры характеризуется как средний (имеются объекты торговли, сферы услуг, общественного питания).
Основные локальные центры: рынок на Бану (р-н Автовокзала) .
Рельеф холмистый, через зону пролегают две балки: Сарандинакина и Лабораторная. Перепад уровней достигает 15-20 метров.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Транспортная доступность средняя, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по ул. Героев Севастополя, ул. Ревякина, ул. Охотской. Общественный транспорт – маршрут автобуса.
Объекты в этой зоне в виду различного территориального расположения имеют разную степень привлекательности: от хорошей (вдоль транспортных магистралей) до удовлетворительной (расположение в балке на отдалении от магистралей).
11. Корабельная сторона
Нахимовский район
Со времен основания города (с конца восемнадцатого века) здесь, на Корабельной стороне, была первая промышленная застройка – Севастопольское адмиралтейство. С конца девятнадцатого века сформировалась промплощадка для ремонта военных кораблей в Килен-балке. Градостроительный формат корабельной стороны исторически развивался по классической схеме – вокруг первостепенно строящегося промышленного предприятия велась застройка жилого сектора, где проживали по большей части работники предприятия. Характерный пример тому, название одной из улиц – Рабочая.
Во времена СССР в 60-ые годы были сформированы одними из первых так наз. "спальные" микрорайоны "хрущевок" по ул. Горпищенко. В последующие 70-80-ые годы эта застройка получила свое развитие по пр. Победы, ул. Генерала Жидилова и ул. Генерала Мельника. В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями по ул. Горпищенко. Традиционно значительная часть Корабельной стороны застроена частным сектором.
Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры хороший (администрация Нахимовского МО, имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания).
Основные локальные центры: р-н Малахового кургана (ул. Гер. Севастополя), - р-н Воронцовского рынка (пр. Победы), р-н Дома Быта и конечной троллейбуса №7 (ул. Горпищенко), р-н конечной троллейбуса №3 (пл. Ластовая), р-н конечной троллейбуса №1 (ул. Адмирала Макарова), р-н конечной м/автоб. маршрута №26 (ул. Генерала Жидилова).
Рельеф в этих местах холмистый, через зону пролегают две балки: Ушакова и Килен-балка, перепад уровней достигает 15-20 метров.
Транспортная доступность достаточно хорошая, основные транспортные магистрали – ул. Героев Севастополя, ул. Розы Люксембург, ул. Багрия, ул. Горпищенко, пр. Победы. По этим улицам осуществляется движение общественного и грузового транспорта.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Объекты в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой транспортной инфраструктуры.
12. Дергачи - Сапун-Гора
Балаклавский район
Исторически, с конца XVIII века, здесь возник хутор на землях, выдаваемых офицерам Российского флота. В 80-90 г.г. здесь активно формировались садоводческие кооперативы, которые существуют и по настоящее время. Дергачи сегодня – это активно развивающийся микрорайон ИЖС, застроенный малоэтажными зданиями.
Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры очень низкий.
Рельеф спокойный холмистый, перепад уровней составляет около 5-7 метров.
Транспортная доступность достаточно хорошая, основная транспортная магистраль – Лабораторное шоссе, которое является выездом из этой части города (а так же из Центра и с Корабельной стороны) по направлению к Инкерману и далее на Симферополь. Здесь осуществляется движение грузового и общественного транспорта – маршрут автобуса.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, газифицированы, оптико-волоконные сети интернета.
Объекты в этой зоне, ввиду отдалённости от центральной части города и других более динамично развивающихся районов, относительно не высокого уровня привлекательности.
13. Северная сторона
Нахимовский район
Само название подчёркивает специфическое расположение этого района вдоль северного берега Севастопольской бухты. Особенность расположения заключается в том, что ввиду значительной протяжённости Севастопольской бухты (более 7 км), сухопутное транспортное сообщение с наиболее развитыми районами города осуществляется окружным путём (вокруг бухты). Морским путём транспортное сообщение решается с использованием катеров (Артбухта – Радиогорка и Графская – пл.Захарова), а так же парома для автотранспорта (Артбухта – пл. Захарова).
На побережье обустроены два популярных у горожан пляжа – Толстяк (мыс Толстый) и Учкуевка.
На берегу Севастопольской бухты расположены крупнейшие причалы для размещения кораблей Черноморского флота и соответствующая береговая инфраструктура снабжения и обеспечения.
Об индустриальном прошлом напоминают значительные территории и все ещё опустевшие корпуса таких предприятий как приборостроительный завод "Парус", Черноморского филиала ЦНИИ Технологии Судостроения и других.
В качестве составляющих частей Северной стороны можно выделить поселения Любимовка и Мекензиевы Горы. Любимовка расположена на берегу моря. Массовая застройка жилыми зданиями средней и малой этажности. Вдоль берега и пляжной зоны сформировалась рекреационная застройка (пансионаты, базы отдыха, мини-гостиницы). Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры средний (головной офис АО "С. Перовской", магазины, отделения банка, аптека, школа, детский сад).
Мекензиевы Горы – энергетический и транспортный железнодорожный узел, где расположены ряд промбаз построенные в советское время. Здесь пути от Симферополя разветвляются на Северную сторону и через Инкерман к Севастополю. Сформирован небольшой поселок, застройка зданиями малой и средней этажности. Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры низкий (магазин).
Рельеф в этих местах холмистый, перепад уровней достигает 20-30 метров.
В целом по Северной стороне уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры средний (имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания, рекреации).
Основные локальные центры: пл. Захарова, р-н причала Радиогорка по ул. Громова, р-н супермаркета "Лидер" и Богдановского рынка (ул. Богданова), р-н остановки Любимовка.
Транспортная доступность средняя, осуществляется движение маршрутов автобусов от пл. Захарова по ул. Челюскинцев, ул. Леваневского, ул. Семонок, ул. Богданова, Качинское шоссе. На пл. Захарова расположена автостанция "Северная", от которой осуществляется движение автобусов к сёлам Нахимовского района и на Евпаторию. От транспортного узла Мекензиевы горы к промпредприятиям Северной стороны проходит железнодорожная ветка. Ж/д пассажирского сообщения к Северной стороне нет.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Объекты в этой зоне в виду различного территориального расположения имеют разную степень привлекательности: от хорошей (вдоль транспортных магистралей и близости к морю), до удовлетворительной (расположение на отдалении от магистралей).
14. Инкерман
Балаклавский район
Со времен СССР – это город-спутник, рабочий пригород Севастополя, который стал таковым благодаря своему географическому положению – в верховье Севастопольской бухты и устье речки Чёрной, где проходит автомобильная трасса и железнодорожная ветка на Симферополь.
В Инкермане железнодорожная ветка раздваивается: одна часть проходит вдоль бухты к центральной части города, другая – направляется в сторону ялтинского кольца, имея ответвление в Балаклаву, и далее к Камышовой бухте.
От большинства предприятий, созданных в советское время, остались только территории, причальные стенки и корпуса.
Природа одарила эту местность отложениями известняка плотной структуры, который выпиливался с незапамятных времён открытым способом для использования в строительстве.
Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры средний (администрация Инкермана, имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания).
Основные локальные центры: автостанция и рынок.
Рельеф в этих местах холмистый, перепад уровней достигает 15-20 метров.
Транспортная доступность низкая, осуществляется движение маршрута микроавтобуса от рынка на 5-м км. Основная транспортная магистраль – Симферопольское шоссе и ул. Чернореченская.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Объекты в этой зоне мало привлекательны ввиду отдалённости от центральной части города и других более динамично развивающихся районов.
15. Балаклава
Балаклавский район
Зона охватывает один из красивейших районов Севастополя – Балаклаву. Здесь история пересекается с современностью, поэзия природы не оставляет равнодушными попавших в лоно прекрасной Балаклавы. "Изюминкой" Балаклавы является её бухта с крутыми и извилистыми берегами. Здесь перепад высот к вершинам составляет 80 и более метров. Восточный берег застроен террасами до уровня около 50 метров, западный берег – только на уровне набережной.
Во времена СССР Балаклава была закрытым городом – базой подводных лодок. В скалистом западном берегу пробиты большие штольни с судоходными каналами для захода и ремонта подводных лодок (в настоящее время здесь обустроен подземный музейный комплекс).
Другая часть Балаклавы расположена на некотором отдалении от бухты, где массовая застройка – жилые здания средней и малой этажности.
Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры характеризуется как средний (администрация Балаклавского МО, имеются учреждения образования и здравоохранения, объекты торговли, сферы услуг, общественного питания и рекреации).
Основные локальные центры: пл. 1-го мая, пл. 40 лет Октября, р-н магазина "Темп" (ул. Крестовского), р-н ул. Строительная.
Рельеф в целом холмистый, спокойный, перепад уровней достигает 10-15 метров.
Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.
Транспортная доступность средняя, основные транспортные магистрали – ул. Новикова и ул. Крестовского, где осуществляется движение грузового и общественного транспорта (общественный транспорт – маршруты автобуса.)
Объекты в этой зоне в виду различного территориального расположения имеют разную степень привлекательности: от очень высокой (в окрестности бухты) до удовлетворительной (расположение на отдалении от бухты и магистралей).
Статистическая обработка исходных данных.
Определение кадастровой стоимости основывается прежде всего на рыночной информации о ценах продаж (предложениях продаж), поэтому у нас к этой информации предъявляются повышенные требования в отношении ее достоверности, открытости, полноты и точности.
На основе получаемой рыночной информации формируются базы данных по соответствующим категориям и видам недвижимости. Для этого в течение 2018 года регулярно проводился мониторинг информации, представленной на рынке недвижимости. Основными информационными источниками являются: интернет-сервисы Авито, ЦИАН, Реклама Крыма, Реклама Севастополя"; интернет-газета объявлений "Все для всех", еженедельная рекламная газета "Недвижимость Севастополя+" и др. Данные о фактических сделках купли-продажи рассматриваемой недвижимости по городу Севастополю на сайте Росреестра не представлены.
С целью выявления основных ценообразующих факторов, определения степени их влияния на стоимость объектов недвижимости, а так же определения основных тенденций изменения цен на рынке, выполняется анализ состояния рынка объектов недвижимости с определением основных статистических параметров и их изменения во времени.
Основными ценообразующими факторами недвижимости торгово-офисного назначения были определены: местоположение (близость к локальным центрам, транспортным магистралям или людским потокам), площадь (размеры) объекта, класс объекта (уровень и состояние отделки), физическое состояние, тип объекта и этаж расположения, обеспеченность инженерными системами, качество подъездных путей и наличие парковки и др.
Опыт проводимых ранее аналитических исследований рынков недвижимости показал, что для объектов торгово-офисной недвижимости есть ярко выраженная зависимости их стоимости от трёх основных параметров: местоположение (районирование) в городе, этаж расположения, состояние отделки.
В этой работе сформированы три раздела в соответствии с представленным выше Зональным Планом:
- объекты, расположенные на первых этажах и выше, с отделкой помещений;
- объекты, расположенные на первых этажах и выше, без отделки помещений (после строителей);
- объекты, расположенные в цокольных этажах и подвалах;
Следует подчеркнуть, что наибольшие стоимости за объекты наблюдаются в центральной части города, а так же в районах локальных центров и местах значительных людских потоков и транспортных развязок.
Для анализа рынка объектов торгово-офисного назначения была использована база данных из 485 предложений продаж. Рассматриваемые объекты относятся только к категории ОКСов. Павильоны из легковозводимых конструкций (малые архитектурные формы) не рассматривались.
В следующей таблице представлены обобщённые результаты сопоставительного анализа рыночной ситуации для объектов: (а) расположенных на первых этажах и выше, с отделкой помещений, (б) расположенных на первых этажах и выше, без отделки помещений (после строителей), (в) расположенные в цокольных этажах и подвалах.
|
№ п/п |
Район |
Среднее |
Максимум |
Минимум |
Выборка (количество) |
||||||||
|
|
|
(а) |
(б) |
(в) |
(а) |
(б) |
(в) |
(а) |
(б) |
(в) |
(а) |
(б) |
(в) |
|
10 |
Вокзалы - Красная Горка |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
12 |
Дергачи - Сапун-Гора |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
17 |
С/з на отдалении от моря |
35 000 |
0 |
0 |
35 000 |
0 |
0 |
35 000 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
|
14 |
Инкерман |
36 869 |
0 |
0 |
44 586 |
0 |
0 |
29 151 |
0 |
0 |
2 |
0 |
0 |
|
9 |
Камышовое шоссе - Фиолент |
47 014 |
20 254 |
0 |
65 000 |
28 529 |
0 |
25 641 |
11 978 |
0 |
10 |
2 |
0 |
|
7 |
Матюшенко - ул.Токарева - ул.Индустриальная |
56 646 |
35 185 |
0 |
112 720 |
35 185 |
0 |
18 750 |
35 185 |
0 |
8 |
1 |
0 |
|
1 |
Казачья бухта |
70 168 |
36 547 |
0 |
70 168 |
43 836 |
0 |
70 168 |
29 257 |
0 |
1 |
2 |
0 |
|
11 |
Корабельная сторона |
65 941 |
38 134 |
32 031 |
105 000 |
38 134 |
32 031 |
28 340 |
38 134 |
32 031 |
19 |
1 |
1 |
|
13 |
Северная |
75 705 |
38 317 |
36 167 |
120 321 |
38 317 |
36 167 |
37 500 |
38 317 |
36 167 |
5 |
1 |
1 |
|
2 |
Камышовая бухта |
76 723 |
45 065 |
44 711 |
186 364 |
69 444 |
56 180 |
46 933 |
28 182 |
17 273 |
22 |
9 |
8 |
|
16 |
С/з у моря |
80 438 |
47 851 |
51 536 |
199 637 |
70 000 |
85 577 |
44 950 |
24 590 |
30 581 |
6 |
6 |
10 |
|
8 |
пр.Генерала Острякова, ул.Хрусталёва |
82 400 |
48 824 |
55 436 |
150 000 |
48 824 |
67 308 |
35 556 |
48 824 |
39 000 |
36 |
1 |
3 |
|
4 |
Стрелецкая |
91 263 |
49 444 |
57 472 |
172 222 |
49 444 |
83 333 |
43 119 |
49 444 |
37 634 |
40 |
1 |
6 |
|
15 |
Балаклава |
113 812 |
50 361 |
59 278 |
216 667 |
54 054 |
135 714 |
52 083 |
46 667 |
10 909 |
4 |
2 |
22 |
|
3 |
Летчики |
97 255 |
52 435 |
65 875 |
270 968 |
61 728 |
141 026 |
18 000 |
45 333 |
17 013 |
93 |
4 |
59 |
|
5 |
Центральная часть |
119 493 |
69 088 |
78 019 |
205 128 |
74 375 |
120 313 |
32 000 |
63 800 |
28 500 |
44 |
2 |
5 |
|
6 |
Исторический центр |
148 346 |
83 613 |
81 507 |
378 333 |
119 780 |
185 075 |
44 559 |
47 445 |
19 699 |
40 |
2 |
5 |
Далее представлены результаты статистического анализа рынка предложений продаж недвижимости торгово-офисного назначения.
1. Объекты, расположенные на первых этажах и выше с отделкой помещений.
Объем выборки – 331 предложение продаж. Для наглядного представления об используемой базе в графическом виде показано изменение цены 1 кв.м общей площади объектов в зависимости от размера их площадей.
На графике пунктирной линией показана аппроксимирующая кривая (линия тренда), выраженная степенной зависимостью и представлено её уравнение.
Основные статистические характеристики этого массива данных:
В процессе анализа этих результатов мы обратили внимание на значительное различие трех параметров: среднего, медианного и модального значений. При этом, мода меньше медианы и среднего. Такая ситуация характерна для массивов цен на объекты недвижимости. Для наглядности представим это графически:
На этом графике видно, что вершина кривой – это значения цены (1 кв.м) наиболее часто встречающееся в этом массиве данных, т. е. наибольшее количество таких значений. Соответственно, как наиболее часто встречающиеся, эти значения являются наиболее значимыми для этого массива данных в статистическом аспекте.
Этот вывод будет использован в расчетах кадастровой стоимости при сопоставлении массивов значений и определении степени влияния наиболее значимых ценообразующих факторов.
Распределение всего массива данных по территориальным зонам представлено в следующей таблице:
Для наглядности представления зональных изменений построен график средних значений по зонам нахождения объектов:
Выводы по итогам анализа рынка объектов, расположенных на первых этажах и выше с отделкой помещений:
среднее значение по городу составляет 96 837 руб./кв.м;
модальное значение по городу составляет 78 056 руб./кв.м;
наибольшие цены наблюдаются в районах:
- Исторического центра, где среднее значение – 148 346 руб./кв.м;
- Центральной части города, где среднее значение – 119 493 руб./кв.м;
- в Балаклаве, где среднее значение – 113 812 руб./кв.м;
- наименьшие цены наблюдаются в районах:
- сельских зон на отдалении от моря, где среднее значение – 35 000 руб./кв.м;
- Инкермана, где среднее значение – 36 869 руб./кв.м;
- Камышового шоссе и м. Фиолент, где среднее значение – 47 014 руб./кв.м.
2. Объекты, расположенные на первых этажах и выше без отделки помещений (после строителей).
Объем выборки – 34 предложения продаж. Для наглядного представления об используемой базе в графическом виде показано изменение цены 1 кв.м общей площади объектов в зависимости от размера их площадей.
На графике пунктирной линией показана аппроксимирующая кривая (линия тренда), выраженная степенной зависимостью и представлено её уравнение.
Основные статистические характеристики этого массива данных:
В процессе анализа этих результатов мы обратили внимание на значительное различие трех параметров: среднего, медианного и модального значений. При этом, мода меньше медианы и среднего. Такая ситуация характерна для массивов цен на объекты недвижимости. Для наглядности представим это графически:
На этом графике видно, что вершина кривой – это значения цены (1 кв.м) наиболее часто встречающееся в этом массиве данных, т. е. наибольшее количество таких значений. Соответственно, как наиболее часто встречающиеся, эти значения являются наиболее значимыми для этого массива данных в статистическом аспекте.
Этот вывод будет использован в расчетах кадастровой стоимости при сопоставлении массивов значений и определении степени влияния наиболее значимых ценообразующих факторов.
Распределение всего массива данных по территориальным зонам представлено в следующей таблице:
Для наглядности представления зональных изменений построен график средних значений по зонам нахождения объектов:
Выводы по итогам анализа рынка объектов, расположенных на первых этажах и выше без отделки помещений:
среднее значение по городу составляет 48 002 руб./кв.м;
модальное значение по городу составляет 41 923 руб./кв.м;
наибольшие цены наблюдаются в районах:
- Исторического центра, где среднее значение – 83 613 руб./кв.м;
- Центральной части города, где среднее значение – 69 088 руб./кв.м;
- Камышовой бухте, где среднее значение – 52 435 руб./кв.м;
- наименьшие цены наблюдаются в районах:
- сельских зон у моря, где среднее значение – 20 254 руб./кв.м;
- Корабельной стороны, где среднее значение – 35 185 руб./кв.м;
- Камышового шоссе и м. Фиолент, где среднее значение – 36 547 руб./кв.м.
3. Объекты, расположенные в цокольных этажах и подвалах.
Объем выборки – 120 предложения продаж. Для наглядного представления об используемой базе в графическом виде показано изменение цены 1 кв.м общей площади объектов в зависимости от размера их площадей.
На графике пунктирной линией показана аппроксимирующая кривая (линия тренда), выраженная степенной зависимостью и представлено её уравнение.
Основные статистические характеристики этого массива данных:
В процессе анализа этих результатов мы обратили внимание на значительное различие трех параметров: среднего, медианного и модального значений. При этом, мода меньше среднего. Такая ситуация характерна для массивов цен на объекты недвижимости. Для наглядности представим это графически:
На этом графике видно, что вершина кривой – это значения цены (1 кв.м) наиболее часто встречающееся в этом массиве данных, т. е. наибольшее количество таких значений. Соответственно, как наиболее часто встречающиеся, эти значения являются наиболее значимыми для этого массива данных в статистическом аспекте.
Этот вывод будет использован в расчётах кадастровой стоимости при сопоставлении массивов значений и определении степени влияния наиболее значимых ценообразующих факторов.
Распределение всего массива данных по территориальным зонам представлено в следующей таблице:
Для наглядности представления зональных изменений построен график средних значений по зонам нахождения объектов:
Выводы по итогам анализа рынка объектов, расположенных в цокольных этажах и подвалах:
среднее значение по городу составляет 62 006 руб./кв.м;
модальное значение по городу составляет 59 288 руб./кв.м;
наибольшие цены наблюдаются в районах:
- Центральной части города, где среднее значение – 81 507 руб./кв.м;
- Исторического центра, где среднее значение – 78 019 руб./кв.м;
- Лётчики, где среднее значение – 65 875 руб./кв.м;
- наименьшие цены наблюдаются в районах:
- Камышового шоссе и м. Фиолент, где среднее значение – 32 031 руб./кв.м.
- Камышовая бухта, где среднее значение – 36 167 руб./кв.м;
- пр.Генерала Острякова, ул.Хрусталёва, где среднее значение – 44 711 руб./кв.м;
