Центр государственной кадастровой оценки
Государственное бюджетное учреждение города Севастополя
Array
(
    [UNIQUE_ID] => XafnvgVlnDgAAHQKyKEAAAAQ
    [MMDB_ADDR] => 91.242.170.153
    [GEOIP_ADDR] => 91.242.170.153
    [MMDB_INFO] => result found
    [GEOIP_POSTAL_CODE] => 629008
    [GEOIP_COUNTRY_CODE] => RU
    [GEOIP_COUNTRY_NAME] => Russia
    [GEOIP_REGION] => YAN
    [GEOIP_CITY] => Salekhard
    [GEOIP_LONGITUDE] => 66.60190
    [GEOIP_CONTINENT_CODE] => EU
    [GEOIP_LATITUDE] => 66.53000
    [REMOTE_USER] => 
    [PERL_USE_UNSAFE_INC] => 1
    [HTTP_HOST] => gkosev.ru
    [HTTP_X_FORWARDED_FOR] => 10.10.39.16
    [HTTP_X_SERVER_ADDR] => 5.101.152.56
    [HTTP_X_FORWARDED_PROTO] => http
    [HTTP_X_REAL_IP] => 91.242.170.153
    [HTTP_ACCEPT] => */*
    [HTTP_BX_REF] => http://gkosev.ru/kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/
    [HTTP_COOKIE] => _ym_uid=1564479179866496200; _ym_d=1564479179; BX_USER_ID=8e4233aca1857b6f80f4c8b387ca2d55; PHPSESSID=76114383780d6f5c64824920bfdec67e; _ym_visorc_51553697=w; _ym_isad=2; _ym_visorc_49552489=w; sputnik_session=1571284834994|1
    [HTTP_REFERER] => http://gkosev.ru/kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/
    [HTTP_USER_AGENT] => Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; Win64; x64) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/77.0.3865.120 Safari/537.36
    [HTTP_BX_CACHE_MODE] => HTMLCACHE
    [HTTP_BX_ACTION_TYPE] => get_dynamic
    [HTTP_ACCEPT_ENCODING] => gzip, deflate
    [HTTP_ACCEPT_LANGUAGE] => ru-RU,ru;q=0.9,en-US;q=0.8,en;q=0.7
    [HTTP_BX_CACHE_BLOCKS] => {"LkGdQn":"2dbc8e8d3243"}
    [HTTP_VIA] => 1.1 10.100.47.67 (McAfee Web Gateway 7.6.2.6.0.22529)
    [PATH] => /usr/local/sbin:/usr/local/bin:/usr/sbin:/usr/bin:/sbin:/bin
    [SERVER_SIGNATURE] => 
Apache/2.4.10 (Unix) Server at gkosev.ru Port 80
[SERVER_SOFTWARE] => Apache/2.4.10 (Unix) [SERVER_NAME] => gkosev.ru [SERVER_ADDR] => 5.101.152.56 [SERVER_PORT] => 80 [REQUEST_SCHEME] => http [REMOTE_ADDR] => 91.242.170.153 [DOCUMENT_ROOT] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html [CONTEXT_PREFIX] => [CONTEXT_DOCUMENT_ROOT] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html [SERVER_ADMIN] => webmaster@gkosev.ru [SCRIPT_FILENAME] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html/kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-g-sevastopole-na-01-01-2019-goda.php [REMOTE_PORT] => 7639 [GATEWAY_INTERFACE] => CGI/1.1 [SERVER_PROTOCOL] => HTTP/1.1 [REQUEST_METHOD] => GET [QUERY_STRING] => [REQUEST_URI] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-g-sevastopole-na-01-01-2019-goda.php [SCRIPT_NAME] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-g-sevastopole-na-01-01-2019-goda.php [PHP_SELF] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-v-g-sevastopole-na-01-01-2019-goda.php [REQUEST_TIME_FLOAT] => 1571284926.837 [REQUEST_TIME] => 1571284926 [argv] => Array ( [0] => bxrand=1571284857401 ) [argc] => 1 )

Анализ рынка жилой недвижимости в г. Севастополе на 01.01.2019 года

      Основные направления развития г.Севастополя определены в рамках «Федеральной целевой программы «Социально-экономическое развитие Республики Крым и города федерального значения Севастополь до 2020 года».  По госпрограммам в Севастополе необходимо построить примерно 12 тыс квартир. Это квартиры для военных, и для депортированных граждан, в рамках переселения из аварийного жилья, программы «Молодая семья» и т.д. Это то, что планирует построить государство. Еще около 100-120 тыс. кв. м или 1,6-1,8 тыс. квартир — это коммерческий спрос. Получается, что в год нужно сдавать примерно 300-350 тыс. кв. м жилья. Это 50 га земли только под застройку, без дорог, детских садов, школ и т.д.

Основной источник роста населения — миграция. Со сменой «прописки» в Севастополь стали массового переселяться жители других регионов России. В основном — зрелые и пожилые люди, которые решили переселиться в теплый, солнечный, морской город с богатой героической историей. На втором месте — люди трудоспособного возраста, которые также решили перебраться к морю, но при этом иметь возможность давать детям высшее образование и иметь стабильный круглогодичный заработок — чего лишены зачастую жители ЮБК.

По данным на сайте Росреестра – на рынке недвижимости города федерального значения Севастополя зафиксировано порядка тысячи сделок. И в основном это вторичный рынок – доля первички в этой цифре очень невелика. Спрос, конечно, есть – и внутренний, и внешний. Их соотношение колеблется в зависимости от сезона, но обычно – 50 на 50. Внешний спрос – это когда люди хотят переехать сюда из материковой России или просто купить себе жильё для отдыха и так далее. Внутренний спрос в основном связан с военнослужащими и молодыми семьями, которые покупают себе жильё для постоянного проживания. Эта цифра низковата – в похожих городах России совершается значительно больше сделок. Первичный рынок Севастополя значительно отстаёт от рынков соседних городов.

Существует система, которая была утверждена на российской гильдии риэлторов и делящая жильё на 4 класса – эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс и элит-класс. Эконом-класс – это жильё массового производства, в основном – панельные дома, квартиры без отделки или под черновую отделку. Комфорт-класс немного лучше «эконома». В основном, это здания, построенные по монолитно-каркасной системе. Они уже содержит некие дополнительные элементы комфорта – это может быть и детская площадка, и огороженная территория, и различные вентиляционные системы, и так далее. Бизнес-класс – это и индивидуальный проект, и обязательно – охраняемая территория, и наличие паркинга, что очень важно. В Севастополе некоторые жилые комплексы называются бизнес-классом, хотя паркинга не имеют. На самом деле наличие подземного паркинга (а может быть, и наземного) – это обязательное условие. Для клиентов это один из основных критериев. Ну и о площади квартир. Бизнес-класс характеризуется более масштабным проектированием – 1-комнатная квартира там, например, около 40–50 метров. Элит-класс в Севастополе пока, к сожалению, не представлен – только эксклюзивные дома, сделанные по индивидуальным проектам известными архитекторами. Каждый из них не имеет аналогов и включает в себя огромный комплекс различных элементов – бассейны, вертолётные площадки и т. д. Вот такие 4 класса квартир, которые существуют в России.

 Эконом-класс в новом строительстве в Севастополе представлен мало, потому что из-за сейсмических особенностей панельки строятся редко. В основном используется монолитно-каркасная система с заполнением камнем. В комфорт-классе уже и детские площадки присутствуют, и есть огороженная территория, дворик и так далее. Целый комплекс эконом-класса построен на Лётчиках, сейчас, строится ещё один. Но львиная доля – это комфорт-класс. Что касается бизнес-класса, строятся несколько комплексов, но их мало. На начальном этапе строительство в Стрелецкой, жилой комплекс на Лётчиках. Бизнес-класс интересен зажиточным покупателям, которые хотят приобрести жильё возле моря со всеми удобствами. Проблемы в земельной сфере, которые сейчас существуют, накладывают свой отпечаток и на темпы строительства, и на ввод объектов в эксплуатацию, и, естественно, на цены. Сказываются проблемы, с которыми застройщики сталкиваются постоянно. Если, опять же, вернуться к цифрам, то в 2015 году было введено в эксплуатацию 105.000 кв. м жилья. Это немного. В 2016 году эта цифра увеличилась почти в 2 раза, и объём ввода в эксплуатацию составил 218.000 кв. м жилья, в 2018 году было введено чуть менее 270 тыс. кв.м. Это касается только многоэтажек, малоэтажное строительство сюда не входит. Это уже достаточное количество, чтобы говорить, что Севастополь строится, и достаточно высокими темпами.

Ведущий банк, который работает на рынке недвижимости Севастополя, – РНКБ. За 2015 год он выдал по Севастополю всего 78 ипотечных кредитов на сумму 150 млн рублей. В 2016 году эта сумма составила уже 500 млн рублей. В начале 2018г. банком было выдано более 2500 кредитов на покупку жилья на общую сумму более 5 млрд. рублей. То есть видим резкий рост ипотечного кредитования. Конечно, цифры очень низкие, если сравнить, например, с Краснодаром, – по объёму кредитования мы отличаемся от соседних регионов в десятки раз. Но динамика есть: начинали практически с нуля, а теперь выросли более чем в 3 раза. При этом, средняя ставка по выданным ипотечным кредитам составляет от 10,5 до 12,99% годовых. Опять-таки, если сравнивать с российскими цифрами, то у монстров российского ипотечного кредитования, которых все знают, – у Сбербанка и ВТБ – ставки, конечно, ниже.

 За 2016 год выдано порядка 293 ипотечных кредитов, из которых около 90% – на покупку вторички. Люди предпочитают её, потому что первичку покупать зачастую опасаются в силу целого ряда причин. В том числе это связано и с аккредитацией застройщиков. Получить её очень тяжело, потому что основной критерий – это соответствие закону 214 ФЗ, а у нас строят очень немногие. Опять же банки без этого не выдадут ипотечный кредит до момента завершения строительства – его можно будет получить только в том случае, если вы уже ввели объект в эксплуатацию и получили на руки свидетельство. Но тут уже и цена другая. Получается, что для покупателя интересней, когда он может купить подешевле, на моменте котлована, но банк может это кредитовать только в том случае, если комплекс строится по договору об участии в долевом строительстве. Это тормозит кредитование первичного рынка.

В Севастополе, в сравнении с другими городами России, качество строительства достаточно высокое. Сформировался целый пул застройщиков, которые не хотят ударить лицом в грязь. В городе работает небольшое количество застройщиков, как правило, местных, присутствующих на рынке ещё со времен Украины. В Ялте, например, застройщиков намного больше, и рынок там более расползающийся, непонятный и непрозрачный. В Севастополе же 5–10 застройщиков, которые у всех на виду. И строить плохо им, просто невыгодно.

Вместе с тем, высоким спросом пользуются квартиры класса «эконом». Сегодня востребованы маленькие площади: однокомнатные — до 40 кв м, двухкомнатные квартиры – до 60 кв м. По трехкомнатным и четырехкомнатным квартирам есть один нюанс — покупатель этого жилья мигрирует в сторону строительства частного дома. Трехкомнатная квартира площадью 100 кв м сегодня стоит примерно 6 млн рублей. Человек берет за $20 тыс (1,3 млн рублей) земельный участок и на остальные средства начинает себе строить дом. Последнее время трехкомнатные квартиры продаются очень плохо. В основном квартиры в Севастополе продают граждане Украины, которые решили покинуть город после вхождение в состав России, а также те, кто покупал квартиру для проведения летнего отдыха. Третья категория продавцов — граждане, которые решили переехать в другой город России.

Ценовой анализ выполнен по материалам исследования сектора жилой недвижимости (квартиры) г.Севастополя. Рассматривались предложения продаж в виде баз данных агентств недвижимости г.Севастополя и частных объявлений, представленных в СМИ и сети Интернет.

Сопоставление для квартир выполнялось по следующим параметрам:  
-район расположения; 
- тип квартир – "хрущёвки", "брежневки", "сталинки", "старый фонд", "улучшенные" и "элитные" (укоренившиеся наименования в среде специалистов по недвижимости в г. Севастополе);  
- количество комнат (1-но, 2-х и 3-х комнатные). 

Сопоставление квартир первичного и вторичного рынка выполнялось по 28 районам города:

Влияние такого важного фактора, как техническое состояние (для квартир это внутренняя отделка, для домовладений – внешняя и внутренняя отделка, благоустройство территории) к сожалению "выпадает" из нашего поля зрения по причине ограниченности таковой информации на рынке и технической сложности её полноценного аналитического учёта.

1-но комнатные квартиры, руб./кв. м

Район

Среднее

Максимум

Минимум

Выборка

Вокзалы - Красная Горка

0

0

0

0

Камышовое шоссе

0

0

0

0

7-й км

0

0

0

0

Ялтинское кольцо

0

0

0

0

Ласпи

0

0

0

0

Остальное

51 892

76 220

38 000

9

Сапун-гора_Дергачи

59 160

63 913

54 407

2

Инкерман

60 739

74 194

47 368

5

Казачья бухта

68 604

108 000

42 000

29

Ген.Жидилова

70 357

75 000

65 714

2

Орловка_Кача_Андреевка

71 316

115 000

38 000

19

Фиолент

72 028

77 346

62 000

4

Молочка

75 778

95 000

63 333

3

Любимовка

75 811

92 500

17 059

7

Горпищенко-пр.Победы

77 228

108 696

53 125

46

Северная

78 074

128 571

38 000

21

пр.Генерала_Острякова-ул.Хрусталёва

84 090

143 333

30 000

99

5-й микрорайон

84 165

110 833

62 766

56

Корабелка_Багрия

85 427

125 000

62 500

11

Балаклава

86 521

108 696

43 243

20

Стрелецкая

87 911

132 813

60 465

79

Летчики

88 303

117 500

39 730

68

Камышовая бухта

89 770

129 508

52 273

67

Пожарова-Матюшенко

90 837

116 279

64 100

11

Омега

93 004

112 500

65 385

18

Центральная часть

99 521

153 846

30 000

41

Парк Победы

113 928

214 641

71 429

29

Исторический центр

117 222

158 824

78 947

22




Наибольший средний уровень цен наблюдается в историческом центре 117 222 руб. /кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на Сапун горе Дергачи 59 160 руб. /кв.м.

Максимальное значение выборки,  руб./кв.м

214 641.00

Минимальное значение выборки,  руб./кв.м

17 059.00

Среднее значение выборки,  руб./кв.м

86 708.64

Медиана, руб./кв.м

86 111.00

Мода руб./кв.м

93 896.44

Дисперсия

402 873 520.81

Среднеквадратическое отклонение, руб./кв.м

20 071.71

Коэффициент вариации

23%






2-х комнатные квартиры, руб./кв. м

 Район

Среднее

Максимум

Минимум

Выборка

Ялтинское кольцо

0

0

0

0

Молочка

0

0

0

0

7-й км

44 706

44 706

44 706

1

Остальное

46 885

60 000

30 435

14

Инкерман

56 317

64 103

46 237

7

Ген.Жидилова

59 265

64 773

51 111

6

Орловка_Кача_Андреевка

59 600

70 513

42 034

7

Сапун-гора_Дергачи

60 862

67 442

48 864

3

Вокзалы - Красная Горка

68 696

69 767

68 085

3

Фиолент

71 086

108 163

49 524

11

Горпищенко-пр.Победы

71 763

112 500

35 385

55

Любимовка

73 769

89 286

66 667

7

Корабелка_Багрия

74 264

127 119

58 036

30

Северная

74 739

125 604

46 025

31

Казачья бухта

76 506

106 667

46 970

24

пр.Генерала_Острякова-ул.Хрусталёва

80 866

145 385

31 667

99

5-й микрорайон

81 646

105 641

56 774

17

Камышовая бухта

84 535

150 000

44 000

92

Стрелецкая

85 701

220 833

44 615

52

Пожарова-Матюшенко

86 039

184 211

60 294

21

Летчики

88 781

155 978

61 644

115

Центральная часть

96 027

153 061

56 667

76

Балаклава

99 386

233 333

58 929

36

Омега

102 146

193 182

75 000

14

Парк Победы

110 431

206 667

75 385

31

Камышовое шоссе

117 021

117 021

117 021

1

Исторический центр

119 767

190 840

83 929

33

Ласпи

170 770

235 714

142 857

5




Наибольший средний уровень цен наблюдается в Ласпи 170 770 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются на 7-й км 44 706 руб./кв.м.

Максимальное значение выборки,  руб./кв.м

235 714.00

Минимальное значение выборки,  руб./кв.м

30 435.00

Среднее значение выборки,  руб./кв.м

85 716.15

Медиана, руб./кв.м

80 809.00

Мода руб./кв.м

87 456.94

Дисперсия

657 504 147.03

Среднеквадратическое отклонение, руб./кв.м

25 641.84

Коэффициент вариации

30%






3-х комнатные квартиры, руб./кв. м

Район

Среднее

Максимум

Минимум

Выборка

Ялтинское кольцо

0

0

0

0

Молочка

0

0

0

0

7-й км

0

0

0

0

Сапун-гора_Дергачи

0

0

0

0

Остальное

48 226

66 250

38 571

5

Фиолент

51 733

51 733

51 733

1

Камышовое шоссе

55 361

57 746

52 976

2

Казачья бухта

63 757

85 000

39 759

4

Орловка_Кача_Андреевка

63 954

80 357

52 778

13

Ген.Жидилова

64 036

70 000

54 834

4

Инкерман

68 933

95 714

45 833

10

Горпищенко-пр.Победы

69 223

95 902

54 813

34

Северная

72 391

105 172

50 877

27

пр.Генерала_Острякова-ул.Хрусталёва

73 048

109 971

44 706

84

Вокзалы - Красная Горка

73 474

78 141

66 470

4

Балаклава

74 054

106 557

52 812

31

Любимовка

76 820

102 740

63 492

7

Корабелка_Багрия

77 559

146 341

53 378

30

5-й микрорайон

78 324

141 563

56 757

58

Камышовая бухта

80 960

160 273

47 161

52

Летчики

83 460

141 304

45 455

92

Стрелецкая

87 515

161 905

53 889

56

Пожарова-Матюшенко

88 389

116 438

64 356

8

Омега

90 489

161 017

69 231

8

Центральная часть

105 551

196 667

57 059

71

Парк Победы

122 601

213 333

66 000

17

Исторический центр

129 169

187 723

84 746

30

Ласпи

173 670

187 793

145 652

5




 Наибольший средний уровень цен наблюдается в Ласпи 173 670 руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен наблюдаются в Фиолент 51 733 руб./кв.м.


Максимальное значение выборки,  руб./кв.м

213 333.00

Минимальное значение выборки,  руб./кв.м

38 571.00

Среднее значение выборки,  руб./кв.м

84 811.03

Медиана, руб./кв.м

77 612.00

Мода руб./кв.м

67 698.00

Дисперсия

710 133 992.94

Среднеквадратическое отклонение, руб./кв.м

26 648.34

Коэффициент вариации

31%






Динамика изменения цен предложения в течение 2018 года

Аналитическим отделом ГБУ города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» производится ежедневный мониторинг и сбор рыночной информации в рамках исполнения требований ФЗ-237. За период 2018 года обработано почти 14 тыс. предложений на рынке квартир Севастополя. На графике ниже представлено изменение среднемесячных цен предложения в динамике 2018 года:


В течение всего года цены предложения квартир в Севастополе неуклонно росли. Незначительные колебания в сторону снижения в отдельные периоды обусловлены сезонными явлениями. В среднем, же в течение 2018 года цены предложения квартир подросли на 9%, что опережает темпы инфляции за этот же период, которые по официальным данным составляют 5,1% (http://crimea.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/crimea/resources/8d1d0300446b2660b6d8b71e9de8f32f/Индексы+потребительских+цен+и+тарифов+на+товары+и+услуги+за+2017-2018+годы.pdf).

Анализируя представленный график, можно также утверждать, что, в среднем, стоимость одного квадратного метра жилья в Севастополе ежедневно увеличивалась на 22 рублей 68 копеек.