Центр государственной кадастровой оценки
Государственное бюджетное учреждение города Севастополя
Array
(
    [UNIQUE_ID] => XygLegVlnDgAANSiF-MAAAAl
    [MMDB_ADDR] => 46.35.234.154
    [GEOIP_ADDR] => 46.35.234.154
    [MMDB_INFO] => result found
    [GEOIP_COUNTRY_NAME] => Ukraine
    [GEOIP_REGION] => 40
    [GEOIP_CITY] => Sevastopol
    [GEOIP_LONGITUDE] => 33.52240
    [GEOIP_CONTINENT_CODE] => EU
    [GEOIP_LATITUDE] => 44.58880
    [GEOIP_POSTAL_CODE] => 90022
    [GEOIP_COUNTRY_CODE] => UA
    [REMOTE_USER] => 
    [PERL_USE_UNSAFE_INC] => 1
    [HTTP_HOST] => gkosev.ru
    [HTTP_X_SERVER_ADDR] => 5.101.152.56
    [HTTP_X_FORWARDED_PROTO] => http
    [HTTP_X_REAL_IP] => 46.35.234.154
    [HTTP_BX_REF] => http://gkosev.ru/news/analiz-rynka-zemelnykh-uchastkov-po-itogam-1-go-polugodiya-2020-goda/
    [HTTP_BX_CACHE_MODE] => HTMLCACHE
    [HTTP_BX_CACHE_BLOCKS] => {"LkGdQn":"9b52331b7096"}
    [HTTP_USER_AGENT] => Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; Win64; x64) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/84.0.4147.105 Safari/537.36
    [HTTP_BX_ACTION_TYPE] => get_dynamic
    [HTTP_ACCEPT] => */*
    [HTTP_REFERER] => http://gkosev.ru/news/analiz-rynka-zemelnykh-uchastkov-po-itogam-1-go-polugodiya-2020-goda/
    [HTTP_ACCEPT_ENCODING] => gzip, deflate
    [HTTP_ACCEPT_LANGUAGE] => ru-RU,ru;q=0.9,en-US;q=0.8,en;q=0.7
    [HTTP_COOKIE] => PHPSESSID=e0e1353daee1bb46d9112c30a7d3b8b1; _ym_d=1595570625; _ym_uid=1595570625263038690; BX_USER_ID=163772e44e700c27e63ada364717499f; _ym_isad=2; sputnik_session=1596459561253|1; _ym_visorc_51553697=w; _ym_visorc_49552489=w
    [PATH] => /usr/local/sbin:/usr/local/bin:/usr/sbin:/usr/bin:/sbin:/bin
    [SERVER_SIGNATURE] => 
Apache/2.4.10 (Unix) Server at gkosev.ru Port 80
[SERVER_SOFTWARE] => Apache/2.4.10 (Unix) [SERVER_NAME] => gkosev.ru [SERVER_ADDR] => 5.101.152.56 [SERVER_PORT] => 80 [REQUEST_SCHEME] => http [REMOTE_ADDR] => 46.35.234.154 [DOCUMENT_ROOT] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html [CONTEXT_PREFIX] => [CONTEXT_DOCUMENT_ROOT] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html [SERVER_ADMIN] => webmaster@gkosev.ru [SCRIPT_FILENAME] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html/kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-zemelnykh-uchastkov-po-itogam-1-go-polugodiya-2020-goda.php [REMOTE_PORT] => 50573 [GATEWAY_INTERFACE] => CGI/1.1 [SERVER_PROTOCOL] => HTTP/1.1 [REQUEST_METHOD] => GET [QUERY_STRING] => [REQUEST_URI] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-zemelnykh-uchastkov-po-itogam-1-go-polugodiya-2020-goda.php [SCRIPT_NAME] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-zemelnykh-uchastkov-po-itogam-1-go-polugodiya-2020-goda.php [PHP_SELF] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-zemelnykh-uchastkov-po-itogam-1-go-polugodiya-2020-goda.php [REQUEST_TIME_FLOAT] => 1596459898.339 [REQUEST_TIME] => 1596459898 [argv] => Array ( [0] => bxrand=1596459898246 ) [argc] => 1 )

Анализ рынка земельных участков по итогам 1-го полугодия 2020 года

Анализ рынка земельных участков города Севастополя произведен за период 1-го полугодия 2020 года. При анализе была использована информация о 603 предложениях о продаже земельных участков в различных сегментах.

Следует отметить, что рынок земельных участков в Севастополе представлен в основном участками индивидуального строительства (ИЖС) и участками для ведения садоводства (СНТ), причем данные земельные участки зачастую позиционируются продавцами как пригодные для размещения коммерческих объектов, исходя из эффективности местоположения участка — вблизи от трассы или на прибрежной территории.

Объявления о продаже в коммерческом сегменте рынка недвижимости Севастополя носят единичный характер, что связано с их, пока, низкой инвестиционной привлекательностью для российских и иностранных инвесторов.

В рамках анализа были собраны и проанализированы открытые сведения сайтов в сети «Интернет». На этапе сбора информации были получены сведения о продаже земельных участков, расположенных на территории Севастополя. Вся информация была проверена на достоверность, достаточность и непротиворечивость. Некорректно представленные сведения о продаже объектов недвижимости в исследовании не рассматривались.

CTPУКTУPA ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО НАЗНАЧЕНИЮ (% от общего количества участков)



На территории Севастополя 4 административных района: Балаклавский, Гагаринский, Ленинский, Нахимовский. В пределах районов три города – Севастополь, Балаклава, Инкерман, один поселок городского типа – Кача. Согласно Закону Севастополя «Об установлении границ и статусе муниципальных образований в городе Севастополе» от 3 июля 2014 г. образованы внутригородские муниципальные образования в границах административно-территориальных единиц – районов. В Балаклавском районе города Севастополя: Балаклавский муниципальный округ, город Инкерман, Орлиновский и Терновский муниципальные округа. В границах Гагаринского района – Гагаринский муниципальный округ. В границах Ленинского района города Севастополя – Ленинский муниципальный округ. В границах Нахимовского района – Нахимовский, Верхнесадовский, Андреевский и Качинский муниципальные округа. Всего – 10 муниципальных образований.

В целом количественные показатели предложений о продаже земельных участков по четырем районам Севастополя выглядят следующим образом.

Структура предложения по районам (% от общего количества участков)



1. Сегмент Многоэтажная жилая застройка

Рынок земель под многоэтажное (среднеэтажное) жилое строительство в Севастополе не развит. В открытых источниках удалось найти всего 3 предложения на продажу из данного сегмента, следует отметить, что земельным законодательством РФ возможности приобретения в собственность земельных участков под строительство нет (исключительно аренда), поэтому на рынке представлены участки, которые были приобретены в частную собственность до "Крымской весны". Разброс цен предложений не большой и составляет от 23 333,33 до 27 636,36 руб./кв.м.

 2. Сегмент Индивидуальная жилая застройка (ИЖС)

 Малоэтажная жилая застройка

В рамках анализа рынка за 1-е полугодие 2020 года было собрано 346 объявлений с предложениями на продажу земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

   

 

   

    

    


Район

Количество предложений

Min удельная цена предложения по ЗУ для ИЖС, руб./кв.м

Средняя удельная цена предложения по ЗУ для ИЖС, руб/кв..м

Max удельная цена предложения по ЗУ для ИЖС, руб./кв.м

Ср. изменение
к предыдущему
периоду

Цена в руб.

%

Нахимовский

156

1000,00

7238,37

11663,89

2810,73

+39

Ленинский

35

1600,00

5519,70

20779,22

5787,25

-5

Гагаринский

71

1400,00

6110,67

16000,00

6451,36

-5,6

Балаклавский

84

700,00

3218,58

26666,67

2976,72

+7,5

В разрезе основных территориальных делений города наибольшие средние цены зафиксированы в Нахимовском районе, а наименьшие – в Балаклавском, при этом наблюдается рост цен по указанным районам по отношению к прошлому периоду.

    

3. Сегмент Садоводство и огородничество (СНТ)

Рынок земельных участков Севастополя с назначением для садоводства и огородничества представлен 212 предложениями. Распределение предложений на продажу по районам Севастополя представлено далее.

По количеству предложений земельных участков лидируют Гагаринский (44% от общего числа предложений) и Балаклавский (36%) районы, в границах которых сосредоточены более половины всех предложений на рынке земли. Основное количество предложений в данных районах объясняется тем, что именно здесь сосредоточено наибольшее количество садоводческих товариществ.

    

Диапазон площадей, предлагаемых к продаже земельных участков составляет 300-2000 кв. м.


Предложение земельных участков представлено в основном участками площадью от 300 до 500 кв. м, их доля 31% в общем количестве предложений. Также значительное количество предложений представлено небольшими земельными участками площадью до 900 кв.м (44% от общего числа предложений). Наименьшее количество предложений по продаже земельных участков представлено площадью более 1000 кв. м.

    

    


Район

Количество предложений

Min удельная цена предложения по ЗУ для СТ руб./кв.м

Средняя удельная цена предложения по ЗУ для СТ, руб/кв..м

Max удельная цена предложения по ЗУ для СТ, руб./кв.м

Ср. изменение
к предыдущему
периоду

Цена в руб./кв.м

%

Нахимовский

34

236,22

2 170,24

7000,0

2603,74

-20

Ленинский

9

1499,37

2 548,97

5000,0

2933,25

-15

Гагаринский

94

135,80

2 610,01

8500,0

2968,82

-14

Балаклавский

75

875,00

2 524,87

8333,33

2599,86

-3

В разрезе основных территориальных делений города наибольшие средние цены предложений зафиксированы в Гагаринском районе, а наименьшие – в Нахимовском, при этом наблюдается снижение цен по всем районам по отношению к прошлому периоду.

4. Сегмент Отдых (рекреация)

Анализ предложений из открытых источников на рынке Севастополя за 1-е полугодие 2020 года, позволило выявить лишь 7 участков, которые могут быть использованы под строительство объектов рассматриваемого сегмента рынка. Диапазон удельных цен найденных рыночных предложений на территории Севастополя, варьируется от 1420,49 до 16371,08 руб./кв. Средняя удельная цена за 1 кв.м 5158,45 руб. (ср. взвешенная 2086,34 руб/кв.м).


Сравнивая показатели сегмента с 2019 годом, наблюдается снижение цен предложения в настоящее время: средняя удельная цена за 1 кв.м 7410,33 руб. (ср. взвешенная 2303,56 руб/кв.м).

Ниже представлены указанные участки, при этом нужно учитывать, что все участки находятся в собственности города и расположены в Нахимовском районе. Объявленная продавцом цена является ценой продажи права аренды земельного участка.


5. Сегмент Производственная деятельность

Количество предложений на рынке свидетельствует о слабой активности рынка недвижимости в данном сегменте в 1-м полугодии 2020 года.

Открытые источники позволили найти всего 6 таких предложений. Значения средней стоимости земельных участков производственного назначения составляют от 1750 руб./кв. м (производственная база) до 6315,79 руб./кв. м (для строительства и обслуживания производственно-складской базы).

    

Площади предлагаемых на продажу земельных участков варьируются от 0,13 га до 6 га, из 6-ти аналогов 2 участка более 2 га и расположены в Балаклавском районе.

5 участков, за исключением сельскохозяйственного производства, находятся в собственности города и, объявленная продавцом, цена является ценой продажи права аренды земельного участка!

6. Сегмент "Сельскохозяйственное использование"

Рынок земель под сельскохозяйственное использование в Севастополе не развит, представлено всего лишь 5 предложений на продажу из данного сегмента – это без учета земель, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства на полевых земельных участках. Такие объекты рассматриваются отдельно. Разброс цен предложений составляет от 46,57 до 500 руб./кв.м (Нахимовский район – 1 предложение).

Наличие такого малого количества предложений свидетельствует о фактическом спаде рынка земли. Так в 2019 году на рынке было представлено всего 26 объектов с ценой предложения от 29,17 до 675 руб. за кв.м. Снижение цен за 1 кв.м в 1-ом полугодии 2020 года составило более 30 %.


Выводы:

За период с 1 января 2018 года (период проведения кадастровой оценки земель) на рынке земли города Севастополя произошли значительные изменения. В частности, большое количество объектов перешло из государственной собственности в частные руки, значительные колебания курса доллара, а также изменения благосостояния населения и уровня спроса на недвижимость повлияли на рыночную цену земельных участков. Кроме того, сегодня уже понятно, что экономические последствия коронавирусной инфекции окажут влияние и на рынок недвижимости. Уже до конца текущего года будет понятна динамика изменения цен.