Центр государственной кадастровой оценки
Государственное бюджетное учреждение города Севастополя
Array
(
    [UNIQUE_ID] => XacqkAVlnDgAARkDPDcAAAAF
    [MMDB_ADDR] => 195.209.41.68
    [GEOIP_ADDR] => 195.209.41.68
    [MMDB_INFO] => result found
    [GEOIP_CITY] => Moscow
    [GEOIP_LONGITUDE] => 37.61720
    [GEOIP_CONTINENT_CODE] => EU
    [GEOIP_LATITUDE] => 55.75270
    [GEOIP_POSTAL_CODE] => 144700
    [GEOIP_COUNTRY_CODE] => RU
    [GEOIP_COUNTRY_NAME] => Russia
    [GEOIP_REGION] => MOW
    [REMOTE_USER] => 
    [PERL_USE_UNSAFE_INC] => 1
    [HTTP_HOST] => gkosev.ru
    [HTTP_X_SERVER_ADDR] => 5.101.152.56
    [HTTP_X_FORWARDED_PROTO] => http
    [HTTP_X_REAL_IP] => 195.209.41.68
    [HTTP_BX_CACHE_BLOCKS] => {"LkGdQn":"2dbc8e8d3243"}
    [HTTP_BX_REF] => https://www.google.com/
    [HTTP_BX_CACHE_MODE] => HTMLCACHE
    [HTTP_USER_AGENT] => Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; Win64; x64) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/77.0.3865.120 Safari/537.36
    [HTTP_BX_ACTION_TYPE] => get_dynamic
    [HTTP_ACCEPT] => */*
    [HTTP_REFERER] => https://www.google.com/
    [HTTP_ACCEPT_ENCODING] => gzip, deflate
    [HTTP_ACCEPT_LANGUAGE] => ru-RU,ru;q=0.9,en-US;q=0.8,en;q=0.7
    [HTTP_COOKIE] => _ym_d=1571130167; _ym_uid=15711301674994002; BX_USER_ID=b45d8fec10eb8ac25402951f29b19d9a
    [PATH] => /usr/local/sbin:/usr/local/bin:/usr/sbin:/usr/bin:/sbin:/bin
    [SERVER_SIGNATURE] => 
Apache/2.4.10 (Unix) Server at gkosev.ru Port 80
[SERVER_SOFTWARE] => Apache/2.4.10 (Unix) [SERVER_NAME] => gkosev.ru [SERVER_ADDR] => 5.101.152.56 [SERVER_PORT] => 80 [REQUEST_SCHEME] => http [REMOTE_ADDR] => 195.209.41.68 [DOCUMENT_ROOT] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html [CONTEXT_PREFIX] => [CONTEXT_DOCUMENT_ROOT] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html [SERVER_ADMIN] => webmaster@gkosev.ru [SCRIPT_FILENAME] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html/kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-proizvodstvenno-skladskoy-nedvizhimosti.php [REMOTE_PORT] => 39597 [GATEWAY_INTERFACE] => CGI/1.1 [SERVER_PROTOCOL] => HTTP/1.1 [REQUEST_METHOD] => GET [QUERY_STRING] => [REQUEST_URI] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-proizvodstvenno-skladskoy-nedvizhimosti.php [SCRIPT_NAME] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-proizvodstvenno-skladskoy-nedvizhimosti.php [PHP_SELF] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-proizvodstvenno-skladskoy-nedvizhimosti.php [REQUEST_TIME_FLOAT] => 1571236496.635 [REQUEST_TIME] => 1571236496 [argv] => Array ( [0] => bxrand=1571236505195 ) [argc] => 1 )

Анализ рынка  производственно-складской недвижимости на декабрь 2018 года

Город-герой Севастополь расположен на берегу Черного моря в юго-западной части Крымского полуострова.

Площадь территории составляет 863,6 кв. км, ограниченная с запада и юга береговой линией Чёрного моря протяжённостью около 152 км, образуя около 30 бухт. Самая большая бухта – Севастопольская, протяженностью около 8 км (относится к немногочисленной группе самых удобных бухт в мире). Изрезанность береговой линии бухтами имеет свое продолжение по территории в виде многочисленных балок, образуя естественные цитадели.

Рельеф достаточно разнообразный и сложный, сформировавший четыре типа ландшафтов: в северной части территории – Сасык-Альминский ковыльно-степной, равнинно-балочный ландшафт, в южной части – Балаклавский низкогорный, окраинно-грядовый, лесокустарниковый, на крайнем юго-востоке – Байдарский подгорный, горнокотловинный, лесостепной (самый небольшой по площади), в центральной части – Гераклейский внешнекуэстовый, ксерофитно-фриганный (занимает самую большую площадь).

На территории обозначены все три основные гряды Крымских гор: Южная гряда (Балаклавские высоты), внутренняя гряда (Мекензиевы горы) и внешняя гряда (возвышенность Кара-Тау).

Севастополь – город федерального значения – субъект Российской Федерации, граничит с Республикой Крым на протяжении 106 км (на северо-востоке и востоке с Бахчисарайским районом, а на юге с территорией города республиканского значения Ялта).

Анализ рынка производственно-складской недвижимости в г. Севастополе.

Развитие промышленного комплекса Севастополя в настоящее время осуществляется в соответствии с Государственной программой города Севастополя "Развитие промышленности города Севастополя на 2017-2022 годы" (редакция Постановления Правительства Севастополя от 07.09.2017 №652-ПП, с изменениями и дополнениями в редакции Постановления Правительства Севастополя от 08.02.2018 №68-ПП) и Законом города Севастополя "Об основах промышленной политики города Севастополя" от 18.12.2015 г. №219.

Так, по состоянию на 01.07.2017 года количество субъектов деятельности в сфере промышленности составило 604 (в перечень не включены производства пищевых продуктов, напитков и табака, обеспечения электрической энергией, газом и паром, кондиционирования воздуха, водоснабжения, водоотведения, организации сбора и утилизации отходов, ликвидации загрязнений).

Отраслевая структура составляет:

№ п/п

Отрасли промышленности

Количество предприятий

Наиболее крупные предприятия, определяющие развитие соответствующих отраслей

Гагаринский

Ленинский

Нахимовский

Балаклавский

1

Добывающая промышленность

23

АО "Балаклавское рудоуправление им. А. М. Горького", АО "Инкерстром"

2

Легкая промышленность

25

ООО "Швейная фабрика им. Н. Ониловой", АО "Трикотаж"

 ООО "Нахимовская обувная мануфактура", ООО "Экксе"

3

Деревообрабатывающее производство

22

ООО "Таврида Лес"

ООО "Вудфом", ООО "Производственная Фирма " Стиль - Люкс"

4

Производство бумаги и бумажных изделий

6

ООО "Крымский центр упаковки"

5

Химическая промышленность

56

ООО "Фиолент колор"

ООО "Акцент"

6

Производство строительных материалов

87

ООО "Севкомпозит", ООО "Завод "Ротэкс"

 ООО "24 завод ЖБИ",  ООО "Орион-Крым",  ООО "Аквалит", ООО "Окнапласт-Крым",  ООО "А.Р.К.А."

 ООО "Байт"

ООО "Завод ЖБИ №1", ООО "Ясака"

7

Металлообработка

72

ООО "Завод «Молот-Механика"

 ООО "Севмормаш-2М"

8

Производство боеприпасов

3

ЗАО "Научно-технический центр «Импульс-2"

9

Приборостроение и радиоэлектроника

47

ООО "КБ "Коммутационной аппаратуры", ООО "КБ радиосвязи",  ООО "Уранис", ОАО "Уранис- Радиосистемы", ООО "ДНПП Муссон-Морсвязь-Сервис", ООО "Севастопольский радиозавод",  ООО "Севэлектромонтаж-464", ООО "Завод судовой светотехники "Маяк"

ООО "Севастопольский приборостроительный завод «Парус"

10

Производство мебели

29

ООО «МФ "Компасс"

ООО "ТЭД", Группа компаний "Фурман"

11

Машиностроение

91

ООО "Теплообмен", ООО "Стрим Механик"

12

Судостроение и судоремонт

120

 ОАО "ЦКБ "Коралл", ООО "СРЗ "Южный Севастополь",  ООО "СРБ "Фрегат", ООО "Атла"

 ООО "Фарватер-С", ООО "СП "Эра", ООО "Техфлот"

Филиал "Севастопольский морской завод" ОАО "ЦС "Звездочка", ГУП "СМЗ", ФГУП "13-й судоремонтный завод ЧФ", ООО "Сориус Судоверфь", ООО "СРЗ "Персей", ООО "Верфь "ВАЛМ-РУС"

13

Авиационная промышленность

5

ГУП "Севастопольское авиационное предприятие"

14

Прочие

18

ООО "НТП "Киви"

ООО "Скифос"


Сформировавшиеся и развивавшиеся в советское время зоны промышленной застройки в Севастополе сохранились и по настоящее время. Освоение новых территорий промышленного назначения за годы после распада СССР и до настоящего времени практически не производилось.

Имеющиеся в городе объекты производственно-складского назначения распределены относительно равномерно по всей застроенной территории города.

На основании проведенного анализа градостроительной ситуации, были сформированы фрагменты городской территории (зоны) в количестве 15 зон, охватывающих практически всю территорию города и, в рамках которых объекты характеризуются их сходным местоположением. В совокупности эти зоны составляют единый Зональный План для объектов производственно-складского назначения.






На карте представлено схематическое зональное формирование мест застройки объектами производственно-складского назначения на территории города (Зональный План) для проведения анализа рынка.

Ниже приводится описание каждой из зон.

1. Промзона ул. Токарева – ул. Индустриальная.

Ленинский и Гагаринский районы.



Во времена СССР на значительной территории вдоль ул. Токарева, ул. Шабалина и ул. Индустриальной была сформирована промзона. Здесь не было крупных (градообразующих) предприятий. Здесь разместились площадки предприятий разных отраслей народного хозяйства по обеспечению функционирования городской инфраструктуры, складские и торговые базы, автопарки и автоколонны и др. До настоящего времени все промобъекты этой зоны используются без изменений функционального назначения.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры характеризуется как низкий, характерный для промзон.

Рельеф в этих местах холмистый, спокойный, перепад уровней составляет 3-5 метров.

Транспортная доступность средняя, основные транспортные магистрали – ул. Токарева, ул. Шабалина, ул. Индустриальная. Движение общественного транспорта осуществляется по ул. Руднева, ул. Шабалина, ул. Хрусталева. Важный недостаток транспортной инфраструктуры этой промзоны – отсутствие ж/д ветки, но если в советское время этот вопрос не разрешили, то в настоящее времени он вряд ли уже  будет решен.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Крупнейшие промышленные предприятия этой зоны:

- ООО "Царь Хлеб",  расположено по ул. Токарева. Основной вид деятельности – производство хлеба и мучных кондитерских изделий, тортов и пирожных недлительного хранения. Основные постройки - промышленные здания производственного и складского назначения;

- ООО "Холод - Юг" (бывший Севастопольский хладокомбинат), расположен по ул. Индустриальная, 16. Основной вид деятельности – услуги по хранению продукции в низкотемпературных камерах, производство мороженного. Основные постройки - промышленные здания производственного и складского назначения.

Объекты в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой транспортной инфраструктуры. 

Новой промышленной застройки нет.

2.     Бухты Казачья и Камышовая (портовая инфраструктура и прилегающие микрорайоны).

Гагаринский район.



Во времена СССР большая часть территории у бухты Казачьей (объединяющее название бухты Соленой и бухты Казачьей) использовалась Министерством обороны. В настоящее время осуществляется застройка части территории око бухты жилищными комплексами (ЖК) и садовыми товариществами (СТ), за последние три года выстроен большой микрорайон многоэтажных жилых зданий по ул. Лиговской и Казачьей. Новой промышленной застройки нет. Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры характеризуется как средний.

Транспортная доступность в районе бухты Казачьей средняя (учитывая достаточно отдаленное расположение от центра в крайней западной части города), движение по единственной транспортной магистрали – Казачинское шоссе и ул. Военных строителей (одна полоса движения), общественный транспорт – три маршрута микроавтобусов и один троллейбус.

Большая часть территории около бухты Камышовой – гражданской и промышленной застройки 50-80-х годов. За эти годы сложился достаточно хороший уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры (имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг,  общественного питания и рекреации).  В настоящее время осуществляется активная застройка жилыми микрорайонами нечетной стороны ул. Павла Корчагина, ул. Челнокова и пр. Античный.

Новой промышленной застройки нет.

Крупнейшие промышленные предприятия этой зоны:

- ООО "ЮГТОРСАН" расположено на "перешейке" между бухтами Казачьей и Камышовой. Основной вид деятельности – складирование и хранение нефтепродуктов. Основные постройки – металлические емкости для хранения нефтепродуктов;

- ГУП ГС "Севастопольский морской порт" (бывший рыбный порт), расположен на восточном берегу бухты Камышовой. Основной вид деятельности – транспортная обработка грузов. Основные постройки – морские причалы и промышленные здания складского и производственного назначения.

Транспортная доступность в районе бухты Камышовой хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по ул. Правды и пр. Героев Сталинграда, общественный транспорт – маршруты троллейбусов,  автобусов и микроавтобусов. Портовая инфраструктура обеспечена ж/д веткой.

В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Рельеф в этих местах холмистый, спокойный, перепад уровней составляет 5-8 метров. Объекты в зоне Камышовой бухты достаточно привлекательны ввиду близости основных транспортных магистралей – пр. Героев Сталинграда (соединяет районы "Камышовой бухты" и "Летчики"), а так же Камышового шоссе (основной транспортной магистралью в южной части города). 

Объекты в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой транспортной инфраструктуры. 

Новой промышленной застройки городских территорий нет.

3. Бухты Круглая и Стрелецкая (прилегающие микрорайоны).

Гагаринский МО.




Зона охватывает застройку районов бухт Круглой (Омега) и Стрелецкой. Массовая застройка – многоэтажные жилые здания (спальные микрорайоны) 70-80-х годов постройки. За эти годы сложился достаточно хороший уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры (администрация Гагаринского МО, имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг,  общественного питания и рекреации).

На западном берегу бухты Круглой обустроен городской пляж и продолжается застройка объектами рекреационного назначения. Между бухтами Круглой (Омега) и Стрелецкой расположен самый крупный в Севастополе парк Победы, а на берегу обустроен городской пляж с достаточно хорошо развитой рекреационной инфраструктурой – один из наиболее массово посещаемых городских пляжей.

Транспортная доступность в районе бухты Круглой хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по пр. Октябрьской Революции,  пр. Героев Сталинграда и ул. Адмирала Фадеева, общественный транспорт – маршруты троллейбусов,  автобусов и микроавтобусов.

Транспортная доступность в районе бухты Стрелецкой так же хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по ул. Вакуленчука и пр. Гагарина, общественный транспорт – маршруты троллейбусов,  автобусов и микроавтобусов.

Рельеф в районе бухты Круглой и Стрелецкой холмистый, спокойный. Перепад уровней составляет до 3-5 метров в районе бухты Круглой и до 10-15 метров в районе бухты Стрелецкой.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Крупнейшие промышленные предприятия этой зоны:

- ФГУП "Севастопольского авиационного предприятия" (Вертолётный завод), расположено на восточном берегу бухты Круглой. Основной вид деятельности – ремонт и техническое обслуживание летательных аппаратов. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения;

- ООО "КБ Коммутационной Аппаратуры" (бывшее ООО "МЗ "Таврида Электрик"), расположено на ул. Вакуленчука. Основной вид деятельности - производство электрической распределительной и регулирующей аппаратуры. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения.

В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями по ул. Челнокова, пр. Античный, ул. Щитовой и ул. Парковой.

Объекты в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой социально-градостроительной и транспортной инфраструктуры. 

Новой промышленной застройки городских территорий нет.

 4. Камышовое шоссе.

Гагаринский район.



Зона охватывает районы Камышового шоссе – одной из важнейших транспортных магистралей в южной части города, соединяющей микрорайоны б. Камышовой, пр. Октябрьской революции (Летчики), пр. Генерала Острякова, Балаклавы и выезд на Южный берег Крыма (Ялта). Практически параллельно  Камышовому шоссе проходит ж/д ветка (однокалейка) до Камышовой бухты, по которой осуществляются только грузовые перевозки.

Во время СССР вдоль Камышового шоссе были построены несколько производственно-складских и товарных баз – этому способствовала сформированная транспортная инфраструктура.  Плотность застройки вдоль Камышового шоссе очень низкая, большие участки используются ГАУ "Севастопольский лесхоз" под посадкой хвойных деревьев.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры низкий. Здесь осуществляется движение общественного транспорта  – маршруты троллейбуса (к депо №1) и  автобуса.

Рельеф на протяжении всего Камышового шоссе холмистый, спокойный, перепад уровней составляет до 5-8 метров.

Объекты этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжением, водоснабжением, канализацией, стационарная телефония.

Крупнейшее промышленное предприятие этой зоны:

- Станция Севастополь-Товарный (Крымская ЖД), расположена в районе срединной части Камышового шоссе. Основной вид деятельности – прием и выдача повагонных отправок грузов и в универсальных контейнерах. Основные постройки – транспортная инфраструктура и здания складского назначения.

В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями и жилыми комплексами малоэтажной застройки.

Объекты в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой транспортной инфраструктуры. 

Новой промышленной застройки городских территорий нет, наблюдается реконструкция и расширение площадей прежних строений в соответствии с современными требованиями. 

5.     Районы ул. Вакуленчука, Фиолентовского ш., ул. Отрадная.

Гагаринский МО.



Зона охватывает часть территории в центральной части Гагаринского района – традиционные территории промышленной застройки микрорайона ул. Вакуленчука, Фиолентовского ш.,  хутора Отрадный и окрестностей Молочной балки. Массовая застройка производилась в 70-80-е годы – смешанная, промпредприятия, фрагментарно ИЖС, объекты транспортной инфраструктуры. Здесь расположены территории двух крупнейших в советское время заводов:   Севастопольского радиозавода им. Калмыкова (с 1993 года НПО "Муссон") и Севастопольский завод судовой светотехники “Маяк” (в настоящее время Ассоциация «Технопарк "Маяк").

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры средний  (имеются объекты торговли, сферы услуг,  общественного питания).

Транспортная доступность хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по ул. Вакуленчука (маршруты троллейбуса,  автобусов и микроавтобусов), Фиолентовскому ш. (маршрут автобуса), ул. Отрадной (маршрут микроавтобуса).

Рельеф холмистый, зона охватывает две балки: Стрелецкую и Молочную. Перепад уровней составляет до 15-20 метров.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Крупнейшие промышленные предприятия этой зоны:

- ООО "КБ радиосвязи", ОАО "Уранис-Радиосистемы", ООО "Севастопольский радиозавод". Расположены на территории бывшего НПО "Муссон" по ул. Вакуленчука. Основной вид деятельности – Производство радио- и телевизионной аппаратуры. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения;

-  Ассоциация "Технопарк "Маяк", расположена по Фиолентовскому шоссе. Основной вид деятельности - деятельность коммерческих и предпринимательских членских организаций. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения;

- Севастопольский завод ЖБИ ООО "СК Консоль строй ЛТД", расположено по Фиолентовскому шоссе. Основной вид деятельности - производство ж/б изделий. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения;

- ООО "Севэлектромотаж-464", расположено по ул. Вакуленчука. Основной вид деятельности - производство электрической распределительной и регулирующей аппаратуры. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения;

- ООО "Завод "Ротэкс", площадка по ул. Вакуленчука.  Основной вид деятельности – производство металлопластиковых окон и дверей. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения.

В настоящее время осуществляется активная застройка "свободных земель" зданиями коммерческого назначения (торгово-офисные).

В 2017 году была построена на вновь выделенном земельном участке Производственно-техническая база филиала АО "ГПТП "Гранит" (входит в состав АО "Концерн ВКО "Алмаз-Антей") и заканчивается строительство Инновационного инженерного центра.

Объекты в этой зоне достаточно привлекательны ввиду хорошего зонального расположения и  достаточно развитой транспортной инфраструктуры. 

6.  Бухта Карантинная – микрорайон Матюшенко.

Ленинский район.



Зона охватывает территории граничной части Гагаринского и Ленинского  районов. Массовая застройка ИЖС, послевоенное восстановление в 50-60 годы – фрагментарно промпредприятия, объекты транспортной инфраструктуры.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры средний  (имеются учреждения образования и здравоохранения, объекты торговли, сферы услуг,  общественного питания).

Транспортная доступность хорошая, основные транспортные магистрали – ул. Пожарова и ул. Льва Толстого, здесь проходят маршруты троллейбуса,  автобусов и микроавтобусов.

Рельеф холмистый, пролегает Загородная балка. Перепад уровней до 15-20 метров.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Крупнейшее промышленное предприятие этой зоны:

- ООО "Завод «Молот-Механика", расположено по ул. Кожанова. Основной вид деятельности – Металлообработка, ремонт коммунальной техники. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения;

В настоящее время в частном секторе наблюдается перестройка и реконструкция старых жилых домов на новые.

Объекты в этой зоне достаточно привлекательны ввиду хорошего зонального расположения и  достаточно развитой транспортной инфраструктуры. 

Новой промышленной застройки городских территорий нет.

7.       Центр.

Ленинский и Гагаринский районы.



Исторический и культурный центр. Его ядро – городское кольцо: пл. Нахимова, пр. Нахимова, пл. Лазарева, ул. Большая Морская, пл. Ушакова, ул. Ленина. Массовая застройка – жилые и гражданские здания средней этажности послевоенного восстановления, составляющие архитектурный ансамбль в стиле неоклассицизма. Фрагментарно расположены отдельные промпредприятия, объекты транспортной инфраструктуры.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры высокий  (Правительство и Законодательное собрание города, администрация Ленинского МО, имеются учреждения образования и здравоохранения, объекты торговли, сферы услуг,  общественного питания).

Транспортная доступность хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта. В центральной части города пересекаются практически все основные транспортные магистрали, проходят большинство маршрутов троллейбуса,  автобусов и микроавтобусов.

Рельеф холмистый, пролегает Загородная балка. Перепад уровней составляет до 15-20 метров.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Крупнейшие промышленные предприятия этой зоны:

- ООО "24 завод ЖБИ", промплощадка по ул. Капитанской.  Основной вид деятельности – производство ж/б изделий. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения;

- ГУП ГС "Севастопольский морской порт", инфраструктура - Морской вокзал,  здание администрации и причал для крупнотоннажных пассажирских судов расположены на восточном берегу бухты Южной с выходом на площадь Нахимова. Рядом около Графской пристани расположены причалы для катеров по перевозке пассажиров на Северную сторону (пл. Захарова) и в Инкерман. В соседней Артиллерийской бухте расположен причал для катеров по перевозке пассажиров на Северную сторону (Радиогорка), а так же причал для парома по перевозке автотранспорта и пассажиров на Северную сторону (пл. Захарова).  

В настоящее время осуществляется активная застройка "свободных земель" зданиями коммерческого назначения (торгово-офисные).

Объекты в этой зоне очень привлекательны ввиду хорошего зонального расположения и  достаточно развитой транспортной инфраструктуры. 

Новой промышленной застройки городских территорий нет.

8. Районы ж/д и авто- вокзалов, Красная горка.

Нахимовский район.



Зона охватывает один из популярнейших в недалеком прошлом районов города – районы  ж/д и авто- вокзалов. С развитием городской транспортной инфраструктуры и значительным ростом личного автотранспорта привлекательность этой зоны зримо уменьшилась. При этом, в районе Красной горки в последние годы наблюдается активная застройка ИЖС.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры характеризуется как средний (имеются объекты торговли, сферы услуг,  общественного питания).

Рельеф холмистый, через зону пролегают две балки: Сарандинакина и Лабораторная. Перепад уровней достигает 15-20 метров.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Транспортная доступность средняя, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по ул. Героев Севастополя,  ул. Ревякина, ул. Охотской. Общественный транспорт – маршрут автобуса.

Крупнейшее промышленное предприятие этой зоны:

- ГУП ГС "Агропромышленное объединение "Севастопольский винодельческий завод", расположен по ул. Портовая, 8.  Основной вид деятельности – Производство вина из винограда. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения;

- АО "Севастопольский Завод Напитков", расположен на ул. Делегатской. Основной вид деятельности – производство безалкогольных напитков; производство минеральных вод и прочих питьевых вод в бутылках. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения.

Крупнейшее бывшие промышленное предприятие этой зоны:

- Севастопольский комбинат хлебопродуктов (элеватор), расположен на ул. Делегатской. Основной вид деятельности – переработка, складирование и хранение зернопродуктов. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения.

Объекты в этой зоне в виду различного территориального расположения имеют разную степень  привлекательности: от хорошей (вдоль транспортных магистралей) до удовлетворительной (расположение в балке на отдалении от магистралей). 

Новой промышленной застройки городских территорий нет.

9. Корабельная сторона.

Нахимовский район. 



Со времен основания города (с конца восемнадцатого века) здесь, на Корабельной стороне, была первая промышленная застройка – Севастопольское адмиралтейство (в настоящее время ФГУП "Севастопольский морской завод имени Серго Орджоникидзе"). С конца девятнадцатого века сформировалась промплощадка для ремонта военных кораблей в Килен-бухте (в настоящее время ФГУП "13 Судоремонтный завод ЧФ" МО РФ). Градостроительный формат корабельной стороны исторически развивался по классической схеме – вокруг первостепенно строящегося промышленного предприятия велась застройка жилого сектора, где проживали по большей части работники предприятия. Характерный пример тому, название одной из улиц  – Рабочая.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры хороший (администрация Нахимовского МО, имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг,  общественного питания).

Рельеф в этих местах холмистый, через зону пролегают две балки: Ушакова и Килен-балка, перепад уровней достигает 15-20 метров.

Транспортная доступность достаточно хорошая, основные транспортные магистрали – ул. Героев Севастополя, ул. Розы Люксембург, ул. Багрия. По этим улицам осуществляется движение общественного и грузового транспорта.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Крупнейшие промышленные предприятия этой зоны:

- ФГУП "Севастопольский морской завод имени Серго Орджоникидзе", расположенный на восточном берегу бухты Южной,  по ул. Героев Севастополя. Основной вид деятельности – судостроение и судоремонт. Основные постройки - промышленные здания производственного и складского назначения;

- ФГУП "13 Судоремонтный завод ЧФ" МО РФ, расположенный в Килен-бухте по ул. Килен-Балка, 1. Основной вид деятельности – судостроение и судоремонт. Основные постройки - промышленные здания производственного и складского назначения.

Объекты в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой транспортной инфраструктуры. 

Новой промышленной застройки нет.

10. Районы ул. Генерала Мельника, пр. Победы, ул. Горпищенко.

Нахимовский район.



Во времена СССР в этой части города в 60-ые годы были сформированы одними из первых так наз. "спальные" микрорайоны "хрущевок" по ул. Горпищенко. В последующие 70-80-ые годы эта застройка получила свое развитие по пр. Победы, ул. Генерала Жидилова и ул. Генерала Мельника. В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями по ул. Горпищенко.

Здесь нет крупных предприятий – отдельные промплощадки небольших предприятий.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры хороший (имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг,  общественного питания).

Рельеф в этих местах холмистый, через зону пролегает крупная Килен-балка, перепад уровней достигает 15-20 метров.

Транспортная доступность достаточно хорошая, основные транспортные магистрали – пр. Победы, ул. Горпищенко,  ул. Генерала Жидилова и ул. Генерала Мельника, Лабораторное шоссе. По этим улицам осуществляется движение общественного и грузового транспорта.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Крупнейшее предприятие этой зоны:

- ООО "Автотранспортное предприятие-2014", расположено по ул. Паршина. Основной вид деятельности – деятельность сухопутного пассажирского транспорта: внутригородские и пригородные перевозки пассажиров. Основные постройки - промышленные здания производственного и складского назначения;

Объекты в этой зоне относительно привлекательны ввиду отдаленности от центральной части города и других более динамично развивающихся районов. 

Новой промышленной застройки нет.

11. Балаклава.

Балаклавский район.



Зона охватывает один из красивейших районов Севастополя – Балаклаву. Здесь история пересекается с современностью, поэзия природы не оставляет равнодушными попавших в лоно прекрасной Балаклавы. "Изюменкой" Балаклавы является ее бухта с крутыми и извилистыми берегами. Здесь перепад высот к вершинам составляет 80 и более метров. Восточный берег застроен террасами до уровня около 50 метров, западный берег – только на уровне набережной.

Во времена СССР Балаклава была закрытым городом – базой подводных лодок. В скалистом западном берегу пробиты большие штольни с судоходными каналами для захода и ремонта подводных лодок (в настоящее время здесь обустроен подземный музейный комплекс). В торце бухты расположена территория ГУП ГС "Балаклавский судоремонтный завод "Металлист".

Другая часть Балаклавы расположена на некотором отдалении от бухты, где массовая застройка – жилые здания средней и малой этажности.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры характеризуется как средний (администрация Балаклавского МО, имеются учреждения образования и здравоохранения, объекты торговли, сферы услуг, общественного питания и рекреации).

Рельеф в целом холмистый, спокойный, перепад уровней достигает 10-15 метров.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Транспортная доступность средняя, основные транспортные магистрали – ул. Новикова и ул. Крестовского, где осуществляется движение грузового и общественного транспорта (общественный транспорт – маршруты автобуса.)

Крупнейшие промышленные предприятие этой зоны:

- АО "Балаклавское рудоуправление им. А. М. Горького".  Основной вид деятельности – добыча и первичная обработка известняка и гипсового камня. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения, карьер и его транспортная инфраструктура;

- ГУП ГС "Балаклавский судоремонтный завод "Металлист". Основной вид деятельности – судостроение и судоремонт. Основные постройки – промышленные здания производственного и складского назначения.

Объекты в этой зоне в виду различного территориального расположения имеют разную степень  привлекательности: от очень высокой (в окрестности бухты) до удовлетворительной (расположение на отдалении от бухты и магистралей). 

Новой промышленной застройки городских территорий нет.

Определение кадастровой стоимости основывается прежде всего на рыночной информации о ценах продаж (предложениях продаж), поэтому у нас к этой информации предъявляются повышенные требования в отношении ее достоверности, открытости, полноты и точности.

На основе получаемой рыночной информации формируются базы данных по соответствующим категориям и видам недвижимости.   Для этого в течение 2018 года регулярно проводился мониторинг информации, представленной на рынке недвижимости. Основными информационными источниками являются: интернет-сервисы Авито, ЦИАН, Реклама Крыма, Реклама Севастополя"; интернет-газета объявлений "Все для всех", еженедельная рекламная газета "Недвижимость Севастополя+" и др. Данные о фактических сделках купли-продажи рассматриваемой недвижимости по городу Севастополю на сайте Росреестра не представлены.

С целью выявления основных ценообразующих факторов, определения степени их влияния на стоимость объектов недвижимости, а так же определения основных тенденций изменения цен на рынке, выполняется анализ  состояния рынка объектов недвижимости с определением основных статистических параметров и их изменения во времени.

 Основными ценообразующими факторами недвижимости производственно-складского назначения были определены:  площадь (размеры) объекта, материал стен (камень, сэндвич-панели и пр.), наличие отопления, физическое состояние, близость транспортных магистралей и подъездных путей, наличие грузоподъемных устройств, наличие ж/д ветки. 

Опыт проводимых ранее аналитических исследований рынков недвижимости показал, что для объектов производственно-складской недвижимости нет ярко выраженной зависимости их стоимости от их местоположения (районирования) в городе и, тем не менее, в этой работе было выполнено зональное распределение объектов в соответствии с представленным выше Зональным Планом.

Для сравнения стоит отметить, что для жилья или торгово-офисной недвижимости, наибольшие стоимости за объекты наблюдаются в центральной части города, а так же в районах локальных центров и местах значительных людских потоков и транспортных развязок.

Для анализа рынка объектов производственно-складского назначения была использована база данных из 69 значений предложений продаж. Для наглядного представления об используемой базе в графическом виде показано изменение цены 1 кв.м общей площади объектов в зависимости от размера их площадей. 



На графике пунктирной линией показана аппроксимирующая кривая (линия тренда), выраженная степенной зависимостью и представлено ее уравнение.

Основные статистические характеристики этого массива данных:



В процессе анализа этих результатов мы обратили внимание на значительное различие трех параметров: среднего, медианного и модального значений. При этом, мода меньше медианы и среднего. Такая ситуация характерна для массивов цен на объекты недвижимости. Для наглядности представим это графически:


 


На этом графике видно, что вершина кривой – это значения цены (1 кв.м) наиболее часто втречающееся в этом массиве данных, т. е. наибольшее количество таких значений. Соответственно, как наиболее часто встречающиеся, эти значения являются наиболее значимыми для этого массива данных в статистическом аспекте.

Этот вывод будет использован в расчетах кадастровой стоимости при сопоставлении массивов значений и определении степени влияния наиболее значимых ценообразующих факторов.

Распределение всего массива данных по территориальным зонам представлено в следующей таблице:


 


Для наглядности представления зональных изменений построен график средних значений по зонам нахождения объектов:


 


Выводы по итогам анализа рынка недвижимости производственно-складского назначения за 2018 год:

- среднее значение по городу составляет  30 095 руб./кв.м;

- модальное значение по городу составляет  13 441 руб./кв.м;

- наибольшие цены наблюдаются в районах:

   ул.  Вакуленчука, Фиолентовского ш., ул. Отрадная, где среднее значение –  49 000 руб./кв.м;

   в Балаклаве, где среднее значение –  49 660 руб./кв.м;

- наименьшие цены наблюдаются в районах:

  Корабельной стороны, где среднее значение –  10 236 руб./кв.м;

  ж/д и авто- вокзалов, Красной горки, где среднее значение –  11 288 руб./кв.м;

  Камышового шоссе, где среднее значение –  12 461 руб./кв.м.