Центр государственной кадастровой оценки
Государственное бюджетное учреждение города Севастополя
Array
(
    [UNIQUE_ID] => XaXclQVlnDgAAK0iUlkAAAAQ
    [MMDB_ADDR] => 66.249.69.105
    [GEOIP_ADDR] => 66.249.69.105
    [MMDB_INFO] => result found
    [GEOIP_LONGITUDE] => -97.82200
    [GEOIP_CONTINENT_CODE] => NA
    [GEOIP_LATITUDE] => 37.75100
    [GEOIP_COUNTRY_CODE] => US
    [GEOIP_COUNTRY_NAME] => United States
    [REMOTE_USER] => 
    [PERL_USE_UNSAFE_INC] => 1
    [HTTP_HOST] => gkosev.ru
    [HTTP_X_SERVER_ADDR] => 5.101.152.56
    [HTTP_X_FORWARDED_PROTO] => http
    [HTTP_X_REAL_IP] => 66.249.69.105
    [HTTP_ACCEPT_LANGUAGE] => en-US
    [HTTP_BX_ACTION_TYPE] => get_dynamic
    [HTTP_BX_CACHE_BLOCKS] => {"LkGdQn":"2dbc8e8d3243"}
    [HTTP_BX_CACHE_MODE] => HTMLCACHE
    [HTTP_BX_REF] => 
    [HTTP_REFERER] => 
    [HTTP_ACCEPT] => */*
    [HTTP_FROM] => googlebot(at)googlebot.com
    [HTTP_USER_AGENT] => Mozilla/5.0 (Linux; Android 6.0.1; Nexus 5X Build/MMB29P) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/41.0.2272.96 Mobile Safari/537.36 (compatible; Googlebot/2.1; +http://www.google.com/bot.html)
    [HTTP_ACCEPT_ENCODING] => gzip,deflate,br
    [PATH] => /usr/local/sbin:/usr/local/bin:/usr/sbin:/usr/bin:/sbin:/bin
    [SERVER_SIGNATURE] => 
Apache/2.4.10 (Unix) Server at gkosev.ru Port 80
[SERVER_SOFTWARE] => Apache/2.4.10 (Unix) [SERVER_NAME] => gkosev.ru [SERVER_ADDR] => 5.101.152.56 [SERVER_PORT] => 80 [REQUEST_SCHEME] => http [REMOTE_ADDR] => 66.249.69.105 [DOCUMENT_ROOT] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html [CONTEXT_PREFIX] => [CONTEXT_DOCUMENT_ROOT] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html [SERVER_ADMIN] => webmaster@gkosev.ru [SCRIPT_FILENAME] => /home/m/mailseb1/gkosev.ru/public_html/kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-domovladeniy.php [REMOTE_PORT] => 9275 [GATEWAY_INTERFACE] => CGI/1.1 [SERVER_PROTOCOL] => HTTP/1.1 [REQUEST_METHOD] => GET [QUERY_STRING] => [REQUEST_URI] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-domovladeniy.php [SCRIPT_NAME] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-domovladeniy.php [PHP_SELF] => /kadastrovaya-ocenka/analitika-rynka-nedvizhimosti/analiz-rynka-domovladeniy.php [REQUEST_TIME_FLOAT] => 1571150997.684 [REQUEST_TIME] => 1571150997 [argv] => Array ( [0] => bxrand=1570752000000 ) [argc] => 1 )

Анализ рынка домовладений в городе Севастополе

 Севастополь расположен на берегу Черного моря в юго-западной части Крымского полуострова. Площадь территории составляет 863,6 кв. км, ограниченная с запада и юга береговой линией Чёрного моря протяжённостью около 152 км, образуя около 30 бухт. Самая большая бухта – Севастопольская, протяженностью около 8 км (относится к немногочисленной группе самых удобных бухт в мире). Изрезанность береговой линии бухтами имеет свое продолжение по территории в виде многочисленных балок, образуя естественные цитадели.

Рельеф достаточно разнообразный и сложный, сформировавший четыре типа ландшафтов: в северной части территории – Сасык-Альминский ковыльно-степной, равнинно-балочный ландшафт, в южной части – Балаклавский низкогорный, окраинно-грядовый, лесокустарниковый, на крайнем юго-востоке – Байдарский подгорный, горнокотловинный, лесостепной (самый небольшой по площади), в центральной части – Гераклейский внешнекуэстовый, ксерофитно-фриганный (занимает самую большую площадь).

На территории обозначены все три основные гряды Крымских гор: Южная гряда (Балаклавские высоты), внутренняя гряда (Мекензиевы горы) и внешняя гряда (возвышенность Кара-Тау).

Севастополь – город федерального значения – субъект Российской Федерации, граничит с Республикой Крым на протяжении 106 км (на северо-востоке и востоке с Бахчисарайским районом, а на юге с территорией города республиканского значения Ялта).

 

 Анализ рынка домовладений в г. Севастополе

Со времен Советского Союза "частный сектор" имел большое значение в решении задач обеспечения населения жильем. В послевоенном восстанавливающемся Севастополе многоэтажное строительство, в современном понимании, отсутствовало. Государство массово строило одноэтажные жилые дома щитового типа на несколько семей в районах традиционной "частной застройки". Наряду с этим формировался обновленный облик города среднеэтажной квартальной застройкой, при этом этажность составляла 2-3 этажа, в отдельных случаях 4 этажа. В этот период именно "частный сектор" обеспечивал жильем большую долю населения.

В 60-ые годы началось строительство знаменитых пятиэтажек – "хрущевок", а далее, в следующее десятилетие, начинает развиваться многоэтажное домостроение (семь-девять этажей).

С развитием многоквартирного многоэтажного домостроения роль "частного сектора" в обеспечении населения жильем зримо снижается, а в 80-ые вообще уходит "на второй план" – общественные социальные ориентиры были направлены на государственное и кооперативное многоквартирное строительство и новые индивидуальные домовладения почти не строятся. В конце 80-х на неосвоенных городских территориях начинают массово выделяться земельные участки для садоводческих товариществ. Севастопольцы массово включились этот процесс освоения незастроенных территорий, в тот период было создано более двухсот садоводческих и огородных товариществ.

В 90-е в строительной отрасли была стагнация и многоквартирное многоэтажное домостроение практически остановилось и только в нулевые двухтысячные годы отрасль начала "подыматься с колен". В эти же годы активизировался процесс выдачи новых земельных участков под ИЖС – желающими стали осваиваться новые территории. Одновременно начался процесс получения разрешения на регистрацию (прописку) в ряде садоводческих товариществ. Так появились новые микрорайоны индивидуальной застройки.

 

(Источник: Концепции пространственного развития города федерального значения Севастополя)

 Сегодня индивидуальные домовладения занимают значительные по площади традиционные и вновь застроенные территории:

- в Центральной части города – ул. Частника, ул. Керченская, ул. Капитанская, ул. Пожарова, ул. Матюшенко, ул. Годлевского;

- в районе Стрелецкой бухты – ул. Меньшикова, ул. Леси Украинки, ул. Ректорская, ул. Рыбацкий причал, ул. Муссонная;

- в районе Камышовой бухты – ул. Пролетарская, ул. Челнокова;

- в районе Казачьей бухты;

- в районе мыса Фиолент;

- в районе улиц Джанкойская-Феодосийская (ул. Руднева);

- в районе улиц Хрусталева-Курганная;

- в районе Куликово поля (пр. Генерала Острякова) – ул. Котовского, ул. Николая Музыки, пр-зд Коробкова, ул. Ватутина;

- в районе Камышового шоссе, 5-го и 7-го км Балаклавского шоссе;

- на Красной горке;

- на Корабельной стороне – в районе Малахового кургана, ул. Ревякина, ул. Пластунская, ул. Горпищенко, пр. Победы.

- в районе Абрикосовки;

- пос. Дергачи, ул. Второй Обороны и Сапун-Гора;

- на Северной стороне – пос. Любимовка, пос. Мекензиевы горы, в районе ул. Михайловская, ул. Громова, ул. Инженерная, ул. Челюскинцев, ул. Серафимовича, ул. Кряжева, ул. Богданова;

- в Инкермане – в районе Зеленой горки, на ГРЭСе, пос. Октябрьский, с. Штурмовое, пос. Сахарная головка, ул. Карьерная, ул. Шевкопляса, ул. Ростовская.

- в Балаклаве – 1-ое и 3-е отделение Золотой Балки, с. Первомайское, с. Оборонное, в районе ул. Шелковичная, ул. Василия Жукова, ул. Ракетная, ул. Строительная, ул. Благодатная, ул. Богдана Хмельницкого, ул. Арутюна Чакряна.

- в Пригородной зоне – села в Байдарской долине (с. Орлиное, с Кизиловое, с. Колхозное, с. Новобобровка, с. Озёрное, с. Павловка, с. Передовое, с. Подгорное, с. Родниковое, с. Россошанка, с. Тыловое, с. Широкое), села в Варнутской долине (с. Гончарное, с. Резервное), с. Хмельницкое, с. Черноречье, с. Флотское, с. Морозовка, село Терновка, с. Родное, с. Верхнесадовое, с. Дальнее, с. Камышлы, с. Пироговка, с. Поворотное, с. Фронтовое, с. Фруктовое, с. Андреевка, с. Солнечное, с. Вишнёвое, с. Полюшко, с. Орловка, с. Осипенко, пос. Кача.

 Основными параметрами, определяющими уровень цен за индивидуальные домовладения в Севастополе, являются: местоположение, конструктивно-планировочные решения, уровень отделки и физическое состояние, инфраструктура. Местоположение следует считать наиболее значимым параметром. На протяжении последних двух лет в факторе местоположения в Севастополе значительную роль стал играть показатель транспортной доступности с учетом загруженности дорог автотранспортом.

Наибольшие транспортные потоки (особенно в часы пик) наблюдаются по ул. Пожарова (направление Центра – Стрелецкая, Летчики, Камыши и Казачка), ул. Гоголя и ул. Николая Музыки (направление Центр – Остряки), ул. Руднева (направление Остряки – Стрелецкая, Летчики, Камыши и Казачка), Камышовое шоссе (направление 5-й км – Летчики, Камыши и Казачка), ул. Героев Севастополя (направление Корабельная сторона – Центр, Остряки).

Если ранее наибольшие цены за домовладения наблюдались в центральной части города, то теперь ценовой "эпицентр" переместился в граничащую зону – район улиц Матюшенко-Пожарова. С учетом транспортной загруженности основных магистралей, эта зона, судя по всему, становится более предпочтительной.

Близость к морю так же остается важнейшим стоимостным фактором, на что указывают значительные цены в Стрелецкой, в Балаклаве, на Летчиках, в Казачке, в Любимовке.

Наименьшие цены наблюдаются в сельской местности на значительном удалении от моря.

Ниже приводится описание выбранных территориальных зон.

 1.     Казачья бухта (Гагаринский район) 


 Во времена СССР большая часть территории у бухты Казачьей (объединяющее название бухты Соленой и бухты Казачьей) использовалась Министерством обороны. В настоящее время осуществляется застройка части территории око бухты жилищными комплексами (ЖК) и садовыми товариществами (СТ), за последние три года выстроен большой микрорайон многоэтажных жилых зданий по ул. Лиговской и Казачьей. Цокольные и подвальные помещения во многих зданиях предусматриваются для коммерческого использования.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры характеризуется как средний.

Локальные центры: р-н ул. Казачья (старый микрорайон).

Транспортная доступность в районе бухты Казачьей средняя (учитывая достаточно отдаленное расположение от центра в крайней западной части города), движение по единственной транспортной магистрали – Казачинское шоссе и ул. Военных строителей (одна полоса движения), общественный транспорт – три маршрута микроавтобусов и один троллейбус.

В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Рельеф в этих местах холмистый, спокойный, перепад уровней составляет 5-8 метров.

В целом, домовладения в этой зоне относительно привлекательны в виду противоположно влияющих важнейших факторов: (а) близость к морю и относительно развитая транспортная инфраструктура повышают стоимость, (б) отдаленность от наиболее развитых в градостроительном отношении районов города понижает стоимость.

  2.     Камышовая бухта (Гагаринский район)


Большая часть территории около бухты Камышовой – гражданской и промышленной застройки 50-80-х годов. За эти годы сложился достаточно хороший уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры (имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания и рекреации).

В настоящее время осуществляется активная застройка жилыми микрорайонами нечетной стороны ул. Павла Корчагина, ул. Челнокова и пр. Античный. Цокольные и подвальные помещения во многих зданиях предусматриваются для коммерческого использования.

Основные локальные центры: р-н Сталинградского рынка (пр. Героев Сталинграда), р-н ТЦ "Апельсин" и рынка "Прибой" (пр. Героев Сталинграда), р-н Борисовского рынка (ул. Борисова), р-н кинотеатра "Океан".

Транспортная доступность в районе бухты Камышовой хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по ул. Правды и пр. Героев Сталинграда, общественный транспорт – маршруты троллейбусов, автобусов и микроавтобусов. Портовая инфраструктура обеспечена ж/д веткой.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Рельеф в этих местах холмистый, спокойный, перепад уровней составляет 5-8 метров.

Домовладения в зоне Камышовой бухты достаточно привлекательны ввиду близости моря, основных транспортных магистралей – пр. Героев Сталинграда (соединяет районы "Камышовой бухты" и "Летчики"), а так же Камышового шоссе (основной транспортной магистралью в южной части города).

 3.     Лётчики (Гагаринский район)


 

Зона охватывает застройку районов бухты Круглой (Омега), парка Победы, пр. Октябрьской революции. Массовая застройка – многоэтажные жилые здания (спальные микрорайоны) 70-80-х годов постройки. За эти годы сложился достаточно хороший уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры (администрация Гагаринского МО, имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания и рекреации).

В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями по ул. Челнокова, пр. Античный, ул. Щитовой и ул. Парковой. Цокольные и подвальные помещения во многих зданиях предусматриваются для коммерческого использования.

Основные локальные центры: р-н Юмашевского рынка (пр. Октябрьской революции), р-н супермаркета "Русь" и парка "Победы" по ул. Адмирала Фадеева, р-н Сталинградского рынка (пр. Героев Сталинграда), р-н Борисовского рынка (ул. Борисова), р-н ТЦ "Апельсин" и рынка "Прибой" (пр. Героев Сталинграда), р-н Шевченковского рынка в 5-ом микрорайоне (ул. Тараса Шевченко), р-н "Европа" и ТЦ "Метро" (ул. Тараса Шевченко).

На западном берегу бухты Круглой обустроен городской пляж и продолжается застройка объектами рекреационного назначения. Между бухтами Круглой (Омега) и Стрелецкой расположен самый крупный в Севастополе парк Победы, а на берегу обустроен городской пляж с достаточно хорошо развитой рекреационной инфраструктурой – один из наиболее массово посещаемых городских пляжей.

Транспортная доступность в районе бухты Круглой хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по пр. Октябрьской Революции, пр. Героев Сталинграда и ул. Адмирала Фадеева, общественный транспорт – маршруты троллейбусов, автобусов и микроавтобусов.

Рельеф холмистый, спокойный. Средний перепад уровней составляет 5-8 метров, в районе ул. Степаняна до 10-15 метров.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой социально-градостроительной и транспортной инфраструктуры.

 4.     Стрелецкая (Гагаринский район)

 

Зона охватывает застройку районов бухты Стрелецкой. Массовая застройка – многоэтажные жилые здания (спальные микрорайоны) 60-80-х годов постройки. За эти годы сложился достаточно хороший уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры (имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания и рекреации).

Основные локальные центры: пл. 50-летия СССР, р-н торгово-развлекательного центра "Муссон".

Массовой застройки жилыми многоэтажными зданиями в районе бухты Стрелецкой в настоящее время не ведётся. Производится активная застройка зданиями коммерческого назначения территории около ТРЦ "Муссон" вдоль ул. Вакуленчука.

Транспортная доступность в районе бухты Стрелецкой хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по ул. Вакуленчука и пр. Гагарина, общественный транспорт – маршруты троллейбусов, автобусов и микроавтобусов.

Рельеф в районе бухты Стрелецкой холмистый, спокойный, перепад уровней в среднем составляет до 10-15 метров.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне имеют высокий уровень привлекательности ввиду развитой социально-градостроительной, транспортной инфраструктуры и относительной близости к морю.

 5.     Центральная часть, включая Исторический центр (Ленинский район)

 

Массовая застройка – жилые и гражданские здания средней этажности послевоенного восстановления города.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры высокий (расположены учреждения и организации разных сфер деятельности, учреждения образования и здравоохранения, объекты торговли, сферы услуг, общественного питания).

Основные локальные центры: пл. Нахимова, пл. Лазарева, Центральный рынок, ул. Большая Морская, пл. Ушакова, пересечение ул. Очаковцев и ул. Адмирала Октябрьского, пл. Восставших.

В настоящее время осуществляется активная застройка "свободных земель" зданиями коммерческого назначения (торгово-офисные).

Транспортная доступность хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта. В центральной части города проходят практически все основные транспортные магистрали, проложены большинство маршрутов троллейбуса, автобусов и микроавтобусов.

Рельеф холмистый, пролегает Загородная балка. Перепад уровней составляет до 15-20 метров.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне имеют высокий уровень привлекательности ввиду хорошего зонального расположения и развитой градостроительной и транспортной инфраструктуры.

6.     Пожарова-Матюшенко (Ленинский район)


В микрорайоне ул. Матюшенко массовая застройка ИЖС (крупный район частного сектора), послевоенное восстановление в 50-60 годы, фрагментарно расположены объекты транспортной инфраструктуры.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры характеризуется как низкий, характерный для частного сектора.

Рельеф в этих местах холмистый, спокойный, перепад уровней усреднённо составляет 5-7 метров, местами в балках 15-20 метров.

Транспортная доступность средняя, основные транспортные магистрали – ул. Коммунистическая, ул. Ивана Голубца, ул. Льва Толстого, ул. Руднева. Движение общественного транспорта осуществляется по ул. Коммунистическая, ул. Ивана Голубца, ул. Льва Толстого, ул. Руднева.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне имеют высокий уровень привлекательности благодаря удобному расположению между центром, Стрелецкой и началом Остряков, исторически сформировавшейся зональной застройке "частным сектором", обеспеченностью основными инженерными сетями. Эту зону огибают такие основные транспортные магистрали как ул. Пожарова, ул. Руднева и ул. Льва Толстого.

 7.     проспект Генерала Острякова, ул.Хрусталёва (Ленинский район)


Зона охватывает застройку микрорайонов вдоль проспекта Генерала Острякова и параллельной ему улице Хрусталева. Массовая застройка – многоэтажные жилые здания (спальные микрорайоны) 70-80-х годов постройки. За эти годы сложился достаточно хороший уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры (имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания, есть объекты рекреации). Продолжением пр. Генерала Острякова является Балаклавское шоссе с последующим выходом на трасу Севастополь-Ялта.

В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями. Цокольные и подвальные помещения во многих зданиях предусматриваются для коммерческого использования. За последние 10-15 лет сформировался значительный массив ИЖС в районах 5-го и 7-го км Балаклавского шоссе (домовладения малой и средней этажности).

Основные локальные центры: Московский рынок (пр. Генерала Острякова), Славянский рынок и магазин "Океан", Хрюкинский рынок (ул. Генерала Хрюкина), рынок на 5-ом км Балаклавского шоссе.

Рельеф холмистый, спокойный, общий перепад уровней составляет до 20-25 метров.

Транспортная доступность хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по пр. Генерала Острякова, общественный транспорт – маршруты троллейбусов, автобусов и микроавтобусов.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электро-снабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне достаточно привлекательны ввиду активно развивающейся социально-градостроительной и транспортной инфраструктуры.

 8.     Камышовое шоссе (Гагаринский и Балаклавский районы)

 

Зона охватывает районы Камышового шоссе – одной из важнейших транспортных магистралей в южной части города, соединяющей микрорайоны б. Камышовой, пр. Октябрьской революции (Летчики), пр. Генерала Острякова, Балаклавы и выезд на Южный берег Крыма (Ялта). Практически параллельно Камышовому шоссе проходит ж/д ветка (однокалейка) до Камышовой бухты, по которой осуществляются только грузовые перевозки.

Во время СССР вдоль Камышового шоссе были построены несколько производственно-складских и товарных баз – этому способствовала сформированная транспортная инфраструктура. Плотность застройки вдоль Камышового шоссе очень низкая, большие участки используются ГАУ "Севастопольский лесхоз" под посадкой хвойных деревьев.

За последние 10-15 лет, и особенно интенсивно за последние 5 лет, вдоль шоссе, на некотором отдалении, формируются новые микрорайоны ИЖС с малоэтажной и среднеэтажной застройкой.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры низкий. Здесь осуществляется движение общественного транспорта – маршруты троллейбуса (к депо №1) и автобуса.

Рельеф на протяжении всего Камышового шоссе холмистый, спокойный, перепад уровней составляет до 5-8 метров.

Объекты этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электро-снабжением, водоснабжением, канализацией, стационарная телефония.

Домовладения в этой зоне имеют относительно не высокий уровень привлекательности ввиду недостаточного развития городской социально-градостроительной инфраструктуры и отдаленности от наиболее развитых в градостроительном отношении районов города.

9.     Вокзалы - Красная Горка (Нахимовский район)


Зона охватывает один из популярнейших в недалеком прошлом районов города – районы ж/д и авто- вокзалов. С развитием городской транспортной инфраструктуры и значительным ростом личного автотранспорта привлекательность этой зоны зримо уменьшилась. При этом, в районе Красной горки в последние годы наблюдается активная застройка ИЖС.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры характеризуется как средний (имеются объекты торговли, сферы услуг, общественного питания).

Основные локальные центры: рынок на Бану (р-н Автовокзала).

Рельеф холмистый, через зону пролегают две балки: Сарандинакина и Лабораторная. Перепад уровней достигает 15-20 метров.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Транспортная доступность средняя, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по ул. Героев Севастополя, ул. Ревякина, ул. Охотской. Общественный транспорт – маршрут автобуса.

Домовладения в этой зоне в виду различного территориального расположения имеют разную степень привлекательности: от хорошей (вдоль транспортных магистралей) до удовлетворительной (расположение в балке на отдалении от магистралей).

 10. Корабельная сторона (Нахимовский район)


Со времен основания города (с конца восемнадцатого века) здесь, на Корабельной стороне, была первая промышленная застройка – Севастопольское адмиралтейство. С конца девятнадцатого века сформировалась промплощадка для ремонта военных кораблей в Килен-балке. Градостроительный формат корабельной стороны исторически развивался по классической схеме – вокруг первостепенно строящегося промышленного предприятия велась застройка жилого сектора, где проживали по большей части работники предприятия. Характерный пример тому, название одной из улиц – Рабочая. Исторически это был "частный сектор".

Традиционно значительная часть Корабельной стороны застроена частным сектором. В после военный период, вдоль ул. Героев Севастополя, ул. Розы Люксембург, ул. Адмирала Макарова, ул. Хрулева были построены жилые многоквартирные 2-3 этажные здания.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры хороший (администрация Нахимовского МО, имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания).

Основные локальные центры: р-н Малахового кургана (ул. Гер. Севастополя), р-н конечной троллейбуса №3 (пл. Ластовая), р-н конечной троллейбуса №1 (ул. Адмирала Макарова).

Рельеф в этих местах холмистый, через зону пролегают две балки: Ушакова и Килен-балка, перепад уровней достигает 15-20 метров.

Транспортная доступность достаточно хорошая, основные транспортные магистрали – ул. Героев Севастополя, ул. Розы Люксембург, ул. Багрия, ул. ул. Адмирала Макарова. По этим улицам осуществляется движение общественного и грузового транспорта.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой градостроительной и транспортной инфраструктуры.

 11.    Горпищенко-пр.Победы (Нахимовский район)


Во времена СССР в 60-ые годы были сформированы одними из первых так наз. "спальные" микрорайоны "хрущевок" по ул. Горпищенко. В последующие 70-80-ые годы эта застройка получила свое развитие по пр. Победы и ул. Генерала Мельника. В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями по ул. Горпищенко. По-прежнему значительная часть территории района между ул. Горпищенко и пр. Победы застроена "частным сектором".

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры хороший имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания.

Основные локальные центры: - р-н Воронцовского рынка (пр. Победы), р-н универсама "Новус", р-н Дома Быта и конечной троллейбуса №7 (ул. Горпищенко).

Рельеф в этих местах холмистый, через зону пролегают две балки: Ушакова и Килен-балка, перепад уровней достигает 15-20 метров.

Транспортная доступность достаточно хорошая, основные транспортные магистрали – ул. Горпищенко, пр. Победы, ул. Генерала Мельника. По этим улицам осуществляется двустороннее движение общественного и грузового транспорта.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой социально-градостроительной и транспортной инфраструктуры.

 12.    Генерала Жидилова (Нахимовский район)


В виду достаточно сложного рельефе в этой части города, район ул. Генерала Жидилова выглядит несколько обособленным от других районов города. В народе он получил название Абрикосовка – по ул. Абрикосовой, проходящей по восточному склону Килен-балки.

Исторически застройка этой части Нахимовского района велась только "частным сектором". Массовая застройка осталась в районе ул. абрикосовой и ул. Мореходной.

В 70-80-ые годы вдоль ул. Генерала Жидилова был построен микрорайон пятиэтажек.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры умеренный – имеются учреждения образования, торговли, сферы услуг.

Основные локальные центры: р-н Почты и конечной м/автоб. маршрута №26.

Рельеф в этих местах холмистый, перепад уровней достигает 15-20 метров.

Транспортная доступность умеренная, основные транспортные магистрали – ул. Генерала Жидилова, ул. Мореходная, ул. Тоннельная. По этим улицам осуществляется двустороннее движение общественного и грузового транспорта.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне мало привлекательны ввиду значительной отдаленности от наиболее развитых микрорайонов города.

 13.    Сапун-Гора­, Дергачи (Балаклавский район)

 

Исторически, с конца XVIII века, здесь возник хутор на землях, выдаваемых офицерам Российского флота. В 80-90 г.г. здесь активно формировались садоводческие кооперативы, которые существуют и по настоящее время. Дергачи сегодня – это активно развивающийся микрорайон ИЖС, застроенный малоэтажными зданиями.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры очень низкий.

Рельеф спокойный холмистый, перепад уровней составляет около 5-7 метров.

Транспортная доступность достаточно хорошая, основная транспортная магистраль – Лабораторное шоссе (проходит через Дергачи), которое является выездом из этой части города (а так же из Центра и с Корабельной стороны) по направлению к Инкерману и далее на Симферополь. Через Сапун-Гору проходит ул. Второй Обороны, которая спускается на Ялтинское шоссе, давая направление на Южный берег Крыма.

Здесь осуществляется движение грузового и общественного транспорта – маршрут автобуса.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, газифицированы, оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне среднего уровня привлекательности несмотря на отдалённость от центральной части города и других более динамично развивающихся районов.

 14.    Северная сторона (Нахимовский район)


Само название подчёркивает специфическое расположение этого района вдоль северного берега Севастопольской бухты. Особенность расположения заключается в том, что ввиду значительной протяжённости Севастопольской бухты (более 7 км), сухопутное транспортное сообщение с наиболее развитыми районами города осуществляется окружным путём (вокруг бухты). Морским путём транспортное сообщение решается с использованием катеров (Артбухта – Радиогорка и Графская – пл.Захарова), а так же парома для автотранспорта (Артбухта – пл. Захарова).

На побережье обустроены два популярных у горожан пляжа – Толстяк (мыс Толстый) и Учкуевка.

На берегу Севастопольской бухты расположены крупнейшие причалы для размещения кораблей Черноморского флота и соответствующая береговая инфраструктура снабжения и обеспечения.

Об индустриальном прошлом напоминают значительные территории и все ещё опустевшие корпуса таких предприятий как приборостроительный завод "Парус", Черноморского филиала ЦНИИ Технологии Судостроения и других.

В качестве составляющей части Северной стороны можно выделить поселение Мекензиевы Горы – энергетический и транспортный железнодорожный узел, где расположены ряд промбаз построенные в советское время. Здесь ж/д пути от Симферополя разветвляются на Северную сторону и через Инкерман к Севастополю. Сфор-мирован небольшой поселок, застройка зданиями малой и средней этажности. Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры низкий (магазин).

Рельеф в этих местах холмистый, перепад уровней достигает 20-30 метров.

В целом по Северной стороне уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры средний (имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания, рекреации).

Основные локальные центры: пл. Захарова, р-н причала Радиогорка по ул. Громова, р-н супермаркета "Лидер" и Богдановского рынка (ул. Богданова), ж/д станция Мекензиевы Горы.

Транспортная доступность средняя, осуществляется движение маршрутов автобусов от пл. Захарова по ул. Челюскинцев, ул. Леваневского, ул. Семонок, ул. Богданова, Качинское шоссе. На пл. Захарова расположена автостанция "Северная", от которой осуществляется движение автобусов к сёлам Нахимовского района и на Евпаторию. От транспортного узла Мекензиевы горы к промпредприятиям Северной стороны проходит железнодорожная ветка. Ж/д пассажирского сообщения к Северной стороне нет.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне в виду различного территориального расположения имеют разную степень привлекательности: от хорошей (вдоль транспортных магистралей и близости к морю), до удовлетворительной (расположение на отдалении от магистралей).

 15.    Любимовка (Нахимовский район)


Любимовка официально не определено как населенный пункт, однако, возникшее исторически, это поселение и по настоящее время выделяется как самостоятельная составляющая часть Северной стороны. Любимовка расположена на берегу моря. Массовая застройка жилыми зданиями средней и малой этажности. Построены несколько пятиэтажек. На побережье в районе Любимовки с советских времен формировалась рекреационная зона – пансионаты, турбазы, базы отдыха, а за последние 20 лет вдоль пляжной зоны сформировалась новая рекреационная застройка (эйлинги, кемпинги, мини-гостиницы).

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры средний (головной офис АО "С. Перовской", магазины, отделения банка, аптека, школа, детский сад).

Рельеф в этих местах холмистый, перепад уровней достигает 10-15 метров.

Основные локальные центры: р-н остановки Любимовка по Качинскому шоссе.

Транспортная доступность средняя, осуществляется движение маршрутов автобусов от пл. Захарова по ул. Челюскинцев, ул. Леваневского, Качинскому шоссе. На пл. Захарова расположена автостанция "Северная", от которой осуществляется движение автобусов к сёлам Нахимовского района и на Евпаторию.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжение, водоснабжение, частично канализация, частично централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и частично оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне в виду различного территориального расположения имеют разную степень привлекательности: от хорошей (вдоль транспортных магистралей и близости к морю), до удовлетворительной (расположение на отдалении от магистралей).

 16.    Инкерман (Балаклавский район)


Со времен СССР – это город-спутник, рабочий пригород Севастополя, который стал таковым благодаря своему географическому положению – в верховье Севастопольской бухты и устье речки Чёрной, где проходит автомобильная трасса и железнодорожная ветка на Симферополь.

В Инкермане железнодорожная ветка раздваивается: одна часть проходит вдоль бухты к центральной части города, другая – направляется в сторону ялтинского кольца, имея ответвление в Балаклаву, и далее к Камышовой бухте.

От большинства предприятий, созданных в советское время, остались только территории, причальные стенки и корпуса.

Природа одарила эту местность отложениями известняка плотной структуры, который выпиливался с незапамятных времён открытым способом для использования в строительстве.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры средний (администрация Инкермана, имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания).

Основные локальные центры: автостанция и рынок, магазин в пос. Октябрьский, остановка Штурмовое, конечная автобуса №104 в пос. Сахарная головка.

Рельеф в этих местах холмистый, перепад уровней достигает 15-20 метров.

Транспортная доступность внутри зоны низкая, осуществляется движение маршрута микроавтобуса №103 от рынка на 5-м км. Основная транспортная магистраль – Симферопольское шоссе и ул. Чернореченская.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, канализация, централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне мало привлекательны ввиду отдалённости от центральной части города и других более динамично развивающихся районов.

 17.    Балаклава (Балаклавский район)


Зона охватывает один из красивейших районов Севастополя – Балаклаву. Здесь история пересекается с современностью, поэзия природы не оставляет равнодушными попавших в лоно прекрасной Балаклавы. "Изюминкой" Балаклавы является её бухта с крутыми и извилистыми берегами. Здесь перепад высот к вершинам составляет 80 и более метров. Восточный берег застроен террасами до уровня около 50 метров, западный берег – только на уровне набережной.

Во времена СССР Балаклава была закрытым городом – базой подводных лодок. В скалистом западном берегу пробиты большие штольни с судоходными каналами для захода и ремонта подводных лодок (в настоящее время здесь обустроен подземный музейный комплекс).

Другая часть Балаклавы расположена на некотором отдалении от бухты, где массовая исторически сложившаяся застройка – жилые здания средней и малой этажности ("частный сектор").

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры характеризуется как средний (администрация Балаклавского МО, имеются учреждения образования и здравоохранения, объекты торговли, сферы услуг, общественного питания и рекреации).

Основные локальные центры: пл. 1-го мая, пл. 40 лет Октября, р-н магазина "Темп" (ул. Крестовского), р-н ул. Строительная.

Рельеф в целом холмистый, спокойный, перепад уровней достигает 10-15 метров.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжение, водоснабжение, частично канализация, частично централизованное теплоснабжение, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Транспортная доступность средняя, основные транспортные магистрали – ул. Новикова и ул. Крестовского, ул. Строительная, где осуществляется движение грузового и общественного транспорта (общественный транспорт – маршруты автобуса.)

Домовладения в этой зоне в виду различного территориального расположения имеют разную степень привлекательности: от очень высокой (в окрестности бухты) до удовлетворительной (расположение на отдалении от бухты и магистралей).

 18.    Фиолент (Гагаринский и Балаклавский районы)


До 80-х годов часть побережья в районе мыса Фиолент и вдоль Фиолентовского шоссе была пустынным местом. Фрагментарно распологались воинские части. За период 80-90 г.г. здесь активно формировались садоводческие кооперативы, которые существуют и по настоящее время. Массовая застройка этой местности малоэтажная, протянувшаяся вдоль побережья на расстоянии около 8-9 км и в глубину до 2-2,5 км.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры низкий. Здесь осуществляется движение общественного транспорта – маршрут автобуса №3.

Рельеф вдоль Фиолентовского шоссе холмистый, спокойный, здесь пролегают две балки: Бегрмана и Мраморная. Перепад уровней составляет до 8-10 метров. Спуск к морю обрывистый, высотой до 50 м.

Объекты этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электро-снабжением, водоснабжением, частично канализацией, стационарной телефонией.

Домовладения в этой зоне не высокого уровня привлекательности ввиду недостаточного развития городской социально-градостроительной инфраструктуры и удаленности от центральной части города и других более динамично развивающихся районов.

 19.    Ялтинское кольцо (Балаклавский район)


Ялтинское шоссе является крупной автотранспортной развязкой по направлениям район 5-го км – Инкерман – Сапун-Гора – Южный берег Крыма. Здесь осуществляется движение автотранспорта из южной части Севастополя на ЮБК и в Симферополь. Жилых массивов практически нет – в районе расположены: 1-е отделение Золотой Балки, СТ "Рубин", СТ "Полет", СТ "Икар", ТСН "Виктория-Балаклава" и на расстоянии около 2 км расположено с. Первомайское.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры низкий. Здесь осуществляется движение общественного транспорта – маршрут автобуса №103, №104.

Рельеф в районе Ялтинского кольца, спокойный. Перепад уровней составляет до 3-5 метров.

Объекты этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электро-снабжением, водоснабжением, стационарной телефонией.

Домовладения в этой зоне не высокого уровня привлекательности ввиду недостаточного развития город-ской социально-градостроительной инфраструктуры и удаленности от центральной части города и других более динамично развивающихся районов.

20.    Молочка (Балаклавский район)


Наименование Молочка – народное название района балки Молочной, да и это название неофициальное, в официальной топонимике не представлено. Горожанами рассматривается как проходящая от ул. Руднева до хутора Отрадного. Практически вдоль западного донья балки проходит большая часть ул. Индустриальной. Пересекает балку ул. Шабалина, которая за последние 4 года стала значимой автомагистралью, соединяющей микрорайоны ул. Хрусталева и пр. Острякова с Летчиками.

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры низкий. По ул. Шабалина осуществляется движение маршрута автобуса №5.

Рельеф в районе Молочной балки, холмистый, спокойный. Перепад уровней составляет до 15-20 метров.

Объекты этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электро-снабжением, водоснабжением, частичной газификацией, стационарной телефонией.

Домовладения в этой зоне не высокого уровня привлекательности ввиду недостаточного развития город-ской социально-градостроительной инфраструктуры и некоторой удаленности от центральной части города и других более динамично развивающихся районов.

 21.    5-й микрорайон (Гагаринский район)

 

Зона охватывает застройку 5-го микрорайона с прилегающими улицами. Начинал строиться этот микрорайон в конце 80-х, в 90-е – период стагнации в строительной отрасли, и уже в этом столетии, можно сказать, микрорайон окончательно и полноценно оформился, занимая площадь около 100 Га.

Основные улицы микрорайона: ул. Молодых Строителей, ул. Александра Маринеско и ул. Тараса Шевченко, ул. Готская, Фиолентовское шоссе.

Массовая застройка – многоэтажные жилые здания (спальный микрорайон) и только в районе ул. Готской имеется массовая мало- и среднеэтажная застройка индивидуальным жильем.

За эти годы в районе сложился достаточно хороший уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры (имеются учреждения образования и здравоохранения, торговли, сферы услуг, общественного питания и рекреации).

В настоящее время осуществляется массовая застройка "свободных земель" жилыми многоэтажными зданиями по направлению к Камышовому шоссе – по ул. Комбрига Потапова. Цокольные и подвальные помещения во многих зданиях предусматриваются для коммерческого использования.

Основные локальные центры: р-н Шевченковского рынка (ул. Тараса Шевченко), р-н "Европа" и ТЦ "Метро" (ул. Тараса Шевченко), строительный супермаркет "Добрострой" (Фиолентовское ш.).

Транспортная доступность хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по ул. Тараса Шевченко, ул. Александра Маринеско, Камышовому шоссе, общественный транспорт – маршруты троллейбусов, автобусов и микроавтобусов.

Рельеф холмистый, спокойный. Средний перепад уровней составляет 5-8 метров.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне достаточно привлекательны ввиду развитой социально-градостроительной и транспортной инфраструктуры.

 22.    7-й км (Балаклавский район)


Зона охватывает застройку группы относительно новых микрорайонов вдоль Балаклавского шоссе. По правую сторону от шоссе, если двигаться от 5-го км, еще в 80-90-е годы были организованы садоводческие кооперативы, но активное строительство здесь началось в нулевые двухтысячные. По левую сторону достаточно большой массив индивидуальных домовладений, активная застройка которых началась к концу нулевых. Многоэтажного домостроения в этой зоне нет.

Продолжением Балаклавского шоссе является междугородная автомобильная трасса Севастополь-Ялта (выезд на Южный берег Крыма).

Уровень развития социально-градостроительной инфраструктуры низкий (имеется крупнейший в Севастополе промышленно-продовольственный рынок на 5-м км, магазины и автомастерские).

Рельеф холмистый, спокойный, общий перепад уровней составляет до 20-25 метров.

Транспортная доступность хорошая, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по Балаклавскому шоссе, общественный транспорт – маршруты троллейбусов, автобусов и микроавтобусов.

Микрорайоны этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электро-снабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне относительно привлекательны ввиду активно развивающейся транспортной инфраструктуры.

 23.    Орловка_Кача_Андреевка (Нахимовский район)


Зона охватывает более половины западного побережья Севастополя с прилегающими сельскими населенными пунктами. Расстояние до Северной: села Орловка, Осипенко, Полюшко – около 13 км, пос. Кача – около 20 км, с. Андреевка – около 24 км, мыс Лукулл – около 26 км.

Кроме пос. Кача, все населенные пункты этой части Нахимовского района исторически относились к зоне сельскохозяйственного производства – основным продуктом был и остается виноград (в большинстве технических сортов для виноделия), гораздо меньше – садоводство (персик, абрикос, яблоня, вишня).

За последние 20 лет в этой зоне активизировалось рекреационное развитие – активно строятся мини-пансионаты и мини-гостиницы. Лидером в этом направлении является с. Орловка.

Поселок Кача расположен около 7,0 км от трассы республиканского значения Северная-с.Вилино. Начиная с ХХ-ого столетия исторически развивался как авиационный гарнизон, есть аэродром. Здесь дислоцируются самолеты и вертоеты Черноморского флота Российской Федерации. Значительная часть поселковой территории занята объектами оборонной инфраструктуры. В гарнизоне жилье представлено 3-4-5-этажными зданиями. Массовая гражданская застройка составляет здания малой и средней этажности, имеются и пятиэтажки.

В с. Орловка, с. Осипенко, с. Полюшко и с. Андреевка массовая застройка представлена зданиями малой и средней этажности. Многоэтажного домостроения на этой части побережья нет.

Развитие социально-градостроительной инфраструктуры относительно низкого уровня – сказывается отдаленность от города (имеются учреждения образования, поликлиника, объекты торговли, общественного питания и рекреации).

Рельеф спокойный, холмистый, начало степной зоны. Общий перепад уровней составляет до 15-20 метров. Берег в районе пос. Кача и с. Андреевка обрывистый, есть оползне опасные участки.

Транспортная доступность средняя, осуществляется движение общественного и грузового транспорта по Качинскому шоссе и трассе республиканского значения Северная-с.Вилино. Общественный транспорт – маршруты автобусов от Северной стороны.

Населенные пункты этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями –   электроснабжением, водоснабжением, канализацией, газифицированы, стационарная телефония и оптико-волоконные сети интернета.

Домовладения в этой зоне достаточно привлекательны ввиду расположения на берегу моря.

24.    Остальное (Балаклавский и Нахимовский районы)

Рассматривается разрозненное зонирование в разных частях Балаклавского и Нахимовского районов – в сельских населенных пунктах.

Расстояние в Нахимовском районе от Северной: с. Фруктовое – около 8 км, с. Поворотное – около 9 км, с. Дальнее – около 10 км, с. Камышлы – около 12 км, с. Верхнесадовое – около 16 км, с. Пироговка – около 18 км, с. Фронтовое – около 20 км, с. Вишневое – около 14 км.

Расстояние в Балаклавском районе от Ялтинского кольца: с. Первомайское – около 2 км, с. Оборонное – около 6 км, с. Хмельницкое – около 7 км, с. Черноречье – около 8 км, с. Морозовка – около 11 км, с. Гончарное – около 14 км, с. Резервное – около 15 км, с. Терновка и с. Родное – около 16 км, с. Тыловое – около 20 км, с. Широкое – около 21 км, с. Орлиное – около 21 км, с. Павловка – около 23 км, с. Озёрное – около 24 км, с. Кизиловое – около 26 км, с. Подгорное – около 27 км, с. Передовое – около 28 км, с. Родниковое – около 29 км, с. Новобобровка – около 30 км, с. Россошанка – около 31 км, с. Колхозное – около 33 км, бухта Ласпи – около 25 км, Батилиман – около 28 км, Севастопольская зона ЮБК – около 25 км, мыс Сарыч – около 27 км.

Все рассматриваемые населенные пункты исторически относились к зоне сельскохозяйственного производства – виноградарство (в большинстве технических сортов для виноделия), садоводство (персик, абрикос, яблоня, вишня), животноводство.

Массовая застройка составляет здания малой и средней этажности.

Развитие социально-градостроительной инфраструктуры относительно низкого уровня – сказывается отдаленность от города (имеются объекты торговли, школы, аптеки, фельдшерско-акушерские пункты).

Рельеф в подавляющем большинстве случаев, холмистый. Общий перепад уровней составляет до 10-15 метров в Байдарской и Варнутской долинах, до 50-80 метров в районе бухты Ласпи, Батилимана, Севастопольской зоны ЮБК и на мысе Сарыч.

Уровень транспортной доступности от среднего до низкого, осуществляется движение общественного транспорта – маршруты автобусов от Северной стороны и с Автовокзала Севастополь. Основные транспортные артерии в Нахимовском районе – Качинское шоссе, трассы республиканского значения Симферопольское шоссе и Северная-с.Вилино; в Балаклавском районе – трассы республиканского значения Симферопольское шоссе Севастополь-Ялта (Южнобережное шоссе), Президентская дорога, Старое Севастопольское шоссе.

Населенные пункты этой зоны обеспечены основными инженерными сетями и коммуникациями – электроснабжением, водоснабжением, частично канализацией, частично газифицированы, стационарная телефония.

Привлекательность домовладений в этих населенных пунктах достаточно низкого уровня ввиду расположения на значительной отдаленности от города.

  Статистическая обработка исходных данных

Определение кадастровой стоимости основывается прежде всего на рыночной информации о ценах продаж (предложениях продаж), поэтому у нас к этой информации предъявляются повышенные требования в отношении ее достоверности, открытости, полноты и точности.

На основе получаемой рыночной информации формируются базы данных по соответствующим категориям и видам недвижимости. Для этого в течение 2018 года регулярно проводился мониторинг информации, представленной на рынке недвижимости. Основными информационными источниками являются: интернет-сервисы Авито, ЦИАН, Реклама Крыма, Реклама Севастополя"; интернет-газета объявлений "Все для всех", еженедельная рекламная газета "Недвижимость Севастополя+" и др. Данные о фактических сделках купли-продажи рассматриваемой недвижимости по городу Севастополю на сайте Росреестра не представлены.

С целью выявления основных ценообразующих факторов, определения степени их влияния на стоимость объектов недвижимости, а так же определения основных тенденций изменения цен на рынке, выполняется анализ состояния рынка объектов недвижимости с определением основных статистических параметров и их изменения во времени.

Основными ценообразующими факторами для домовладений были определены: местоположение (район расположения, близость основным транспортным магистралям или людским потокам), основные технические характеристики (этажность, площадь, физическое состояние, материалы конструктивных элементов, уровень и состояние отделки, обеспеченность инженерными системами) и др.

Опыт проводимых ранее аналитических исследований рынков недвижимости показал, что для домовладений есть ярко выраженная зависимости их стоимости от трёх основных параметров: местоположения (районирования) в городе, основных технических характеристик и обеспечения инженерными сетями.

Следует подчеркнуть, что наибольшие стоимости за объекты наблюдаются в центральной части города, а так же в других популярных районах, где развита транспортная инфраструктура.

Для анализа рынка домовладений была использована база данных из 430 предложений продаж.

Для наглядного представления об используемой базе в графическом виде показано изменение цены 1 кв.м общей площади объектов в зависимости от размера их площадей.


На графике пунктирной линией показана аппроксимирующая кривая (линия тренда), выраженная степенной зависимостью и представлено её уравнение.

Основные статистические характеристики этого массива данных:


Распределение всего массива данных по территориальным зонам представлено в следующей таблице:


Для наглядности представления зональных изменений построен график средних значений по зонам нахождения объектов:


В процессе анализа этих результатов мы обратили внимание на значительное различие трех параметров: среднего, медианного и модального значений. При этом, мода меньше медианы и среднего. Такая ситуация характерна для массивов цен на объекты недвижимости. Для наглядности представим это графически:


На этом графике видно, что вершина кривой – это значения цены (1 кв.м) наиболее часто встречающееся в этом массиве данных, т. е. наибольшее количество таких значений. Соответственно, как наиболее часто встречающиеся, эти значения являются наиболее значимыми для этого массива данных в статистическом аспекте.

Этот вывод будет использован в расчетах кадастровой стоимости при сопоставлении массивов значений и определении степени влияния наиболее значимых ценообразующих факторов.

 Выводы по итогам анализа рынка домовладений:

1. среднее значение по городу составляет 64 212 руб./кв.м;

2. модальное значение по городу составляет 48 611 руб./кв.м;

3. наибольшие цены наблюдаются в районах:

- Пожарова-Матюшенко, где среднее значение – 105 414 руб./кв.м;

- Центральной части города, где среднее значение – 91 657 руб./кв.м;

- Стрелецкая, где среднее значение – 91 150 руб./кв.м;

4. наименьшие цены наблюдаются в районах:

- Молочки, где среднее значение – 37 711 руб./кв.м;

- 7-й км, где среднее значение – 36 905 руб./кв.м;

- м. Фиолент, где среднее значение – 28 428 руб./кв.м.